正荣地产(06158.HK)：业绩高速增长,跻身千亿阵营

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由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构联合举办的“2019中国房地产上市公司研究成果发布会”在北京举行。在2019中国房地产上市公司研究中，中国房地产TOP10研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的价值增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。

正荣地产在本次研究中荣获“2019中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10”、“2019中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10”等荣誉。

图：正荣地产荣誉证书

销售：业绩快速增长，跻身千亿阵营

2018年，正荣地产实现签约销售金额1080亿元，同比增长54%，实现签约销售面积644万平方米，同比增长70%，上市一年的时间里，正荣销售额完成了千亿进阶。2015年至2018年合约销售金额和合约销售面积的复合增长率分别高达67%和61%，业绩持续高速增长。正荣地产销售业绩的持续高增长，与其前瞻性的开发战略是密不可分的。

图：正荣地产2017、2018年销售额和销售面积对比情况

布局：深化全国化布局，核心一二线城市拿地占比超七成

2018年正荣地产扩张态度积极，全年共获取57块地，新增土地储备规划建面达1114万平方米，新进13城市，布局区域拓展至成渝及华南区域，形成全国六大区域布局。截至2018年年末，正荣总土储规划建面达2456万平方米，货值近4200亿元，覆盖六大区域28个城市，全国化布局进一步深化。

图：正荣地产区域布局

关注核心都市圈及核心一、二线城市，一二线城市拿地占比超七成。分城市等级来看，一、二线城市拿地占比达72%,区域深耕效果显著。分区域来看，正荣在长三角区域总土储达978.9万平方米，占企业总土储的近40%，作为正荣地产传统优势区域，随着长三角一体化上升为国家战略，正荣在长三角的土储价值将有大幅提升空间。此外，公司在2018年加码的新晋区域——粤港澳大湾区及西部区域，也随着政策迎来了高速增长时期，未来增长值得期待。

图：正荣地产土储区域分布

在拿地方式上看，正荣除了招拍挂拿地外，还会增加收购和合作力度，降低拿地成本和风险，同时还可以增加拿地概率，寻求企业规模的持续高速发展。

财务：盈利能力显著提升，财务结构安全稳健

2018年，正荣地产实现营业收入264.53亿元，同比增加32%，股东应占利润较去年同期大幅提升51%，达到21亿元；股东应占核心权益后净利超过19.52亿元，较去年同期增长71%。正荣毛利润水平进一步提升至22.8%，较去年同期上升1.7个百分点。得益于正荣盈利能力的稳步提升，每股的资产回报率也有明显增长，2018年每股分红达到0.15元/每股，同比增长50%。

图：2018年正荣地产营收及利润情况

债务结构不断优化，融资方式多元化。在正荣地产上市这一年时间内，企业在保持传统融资渠道的优势的基础上，发挥上市后境内外资本市场的平台作用，积极拓展新的融资渠道，不断优化债务结构。企业年报数据显示，正荣先后发行了ABS、美元优先票据和公司债等进行融资。截至2018年末，公司净负债率大幅下降至74%，兑现了企业2018年初净负债率下降至100%以内的承诺，债务结构明显改善。

数据统计，自2018年初正荣IPO上市以来，通过多元化的融资方式，共募集约145亿元，在实现降负债的同时，通过以长债置换短债，使得短期借款占比下降，同时企业深化与金融机构的长期合作，截至2018年末累计获得金融机构战略授信额度超过2049亿元，为企业近一步发展提供保障。

匠心品质，商业与住宅共发展

正荣近几年的飞速发展不仅仅得益于其在一、二线城市的土地投资策略，更重要的是其对于产品品质、细节处的极致打造。2015年，正荣就已经提出“改善大师，匠心正荣”的品牌定位，在产品上用心打造人本主义的产品及服务，旨在向中高端改善型客户推出满足不同层次需求的优质住宅。中高端改善型客户拥有相对较高的可支配收入和较强的购买力，在做出购买决策时也更加重视产品的品质。

图：正荣住宅产品系

住宅开发方面，正荣深研东方人居文化和现代生活习性，立足“改善大师”的品牌定位，尊重城市地域文化，以客户为导向，通过专业的产品标准体系和研发能力，从项目选址、生活环境、产品品质、居家体验等多个维度，在价值各异的产品序列中打造人居精品，满足不同层级的人居需求。正荣地产基于“想得更多一点，做得更好一点”的产品匠心，实现了比同类产品更多的改善提升，并树立起自身的品牌影响力和市场号召力，目前正荣拥有三大产品品牌，建立起“正荣府”、“紫阙台”及“云麓”三大住宅标杆产品品牌，通过产品标准化实现了三大产品系列的全国布局，并逐步实现产品品牌的溢价。

商业开发方面，除了住宅开发，为保持多元化、平衡的业态组合，正荣地产还开发及运维了“正荣中心”系列、“正荣街”系列、“邻舍”系列三大商业产品线，提供从社区型到城市级的商业配套。正荣已经运营多个投资物业项目，伴随着销售回款的增长及日益成熟的运营能力，正荣在商业地产维度亦将继续发力。同时，正荣还将积极探索社区型商业模式，丰富商业产品系列的同时，围绕住宅项目打造便捷、丰盛的社区生活。

2018年，是正荣地产快速发展的一年，顺利跻身千亿阵营。其债务结构明显改善，融资方式更加多元化，土储丰富，全国化布局进一步深化，2019年将继续迎来更稳健的发展。

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