刘洪玉：中国房地产上市公司研究方法体系与中国房地产金融生态分析

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5月23日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中国指数研究院承办的“2019中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十七届中国房地产投融资大会”在北京举行。

刘洪玉

中国房地产TOP10研究组联席组长

清华大学房地产研究所所长

尊敬的各位来宾，大家下午好，我把这次上市公司研究的方法、体系和专题研究“中国房地产金融生态分析”的发现给大家报告一下。

先讲研究方法体系，过去16次的研究方法体系是比较稳定的，以保持时间序列可比性。研究的对象包括在A股和H股上市的房地产企业，对此我们严格遵循相关机构产业分类标准。由于内地和香港相关制度存在差异，所以我们对境内A股和H股分别研究。2019年指标体系里面比较突出财务稳健性，因此增加了利息保障倍数指标，以更好反映上市企业偿债能力。

我们基于经营规模、投资价值、财务创造能力、财务稳健得到综合实力评价结果。经营规模考虑总资产、营业收入、利润总额和公司市值。财富创造能力采用经济增加值方法，通过税后净营业利润、资本成本相关指标计算。投资价值评价考虑企业的盈利能力、成长能力、运营效率、资本市场上的表现，以及企业业绩预测。财务稳健性评价则兼顾了企业现金流质量和杠杆水平。

今年的专题研究题为“中国房地产金融的生态分析”，房地产金融生态体系包括三个方面：第一的房地产金融监管生态，与制度和政策相关，趋势是标准化、精细化、防风险、促稳健；第二是融资生态，反映融资渠道以及渠道结构。第三是企业生态，反映企业日常融资管理和使用规范性。

从监管生态来看，2018年政策基调为监管趋严、改革促稳。宏观审慎政策较2017年增加了逆周期调节、预调微调、加强系统重要性金融机构监管。调控手段更加精准、规范，防风险和补齐短板齐头并进。

融资渠道出现结构性变化，传统融资渠道受到限制，新融资渠道发展起来。

具体来看，信贷规模平稳增长，青睐优秀房地产企业、保障性住房和租赁住房。公司债发行规模同比增长一倍以上，成本有所上升，2019年前四个月成本有所下降。中票融资规模温和上升，以高等级信用产品为主。海外融资融资规模同比增长30%，融资成本攀升，企业分化明显。信托融资新增规模同比下降，集中于热点区域城市、优质企业和优质项目。资产证券化发行规模同比增长70%，其中供应链ABS占比非常高，这是一项金融创新，但可能是阶段性的一种形态。不动产资产证券化、REITs也有较快增长。部分企业在H股IPO也是2018年的一个亮点。

从发展的角度看，“ESG”理念，即企业社会环境责任和良好的公司管制理念和实践，在企业融资生态的营造中也越来越重要。它能帮助上市公司降低风险、提高客户满意度、优化运营效率、改善企业形象，获得更多投资机构的认可。所以有越来越多的上市企业开始重视“ESG”信息披露。所以这次研究对ESG也做了重点考察，给大家提供参考。我就讲这么多，谢谢大家。

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