当年价值一个亿的公寓，如今买家表示赔钱都不要了？

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什么样的房子会遭人嫌弃？你觉得可能会是老破小？郊区房？如果一座地标性的建筑也被嫌弃，买家纷纷违约弃房，是不是就有些匪夷所思了？

所以，问题的关键是，并非这房子有多么华丽，而是房子能否带来持续的收益。没有收益，不管前期光环怎样被加持，也不值得投资买入并持有。

墨尔本的超级摩天大楼Australia 108就是一个例子。如果此前关注笔者的专栏，应该对这座大楼有一定的印象。四年前，也就是2015年，中国土豪扬名澳洲：当时，一位来自中国的神秘买家以2500万澳元（约合1.2亿元人民币）买下墨尔本一套在建的豪华顶层公寓，创下澳大利亚公寓市场成交价的记录。这座公寓就是Australia 108。然而，当时笔者给出的结论是，“纯粹消费，钱多人傻”。

为什么会这样说，很多人都不太理解。这就要从房产投资的本质说起。

投资房地产，到底买的是什么？举个例子，你去买昂贵的钻戒，那么究竟是买的钻，还是买的戒托？我想答案很明显，是钻石提升了钻戒的品位，而不是下面那个“金属圈”。同理，投资海外房地产，关键是土地的产权价值，而不是土地上盖的“花枝招展”的建筑物本身。从这一点看，天价买公寓就是一件十分不理性的投资标的物。

要知道，对于永久产权的海外房地产而言，增长的永远是土地价值，而不是建筑物；墨尔本地区允许添加匿名股东到合同中，即可以在房屋更名之前可以转让和销售给其他人，但必须是原价转让和出售；因此，期许通过炒作楼花赚钱未来差价的梦想只能落空。 天上没有随便掉馅饼的，这个买卖的游戏规则制定者是发展商，我们投资者进行项目投资，主要是基于市场的分析，而不是发展商给我们的优惠多少来决定的，否则很容易在逆市场周期中上套就得不偿失了。

此外，投资者也应该注意：2014年签署的2500万澳元期房合同价格不是2014年的价格，而是公寓预计交付时期的价格，甚至更久远。开发商在制定楼花销售价格的时候已经把未来五年的建筑周期的通货膨胀率都做了叠加。因此，买家期望打时间差、用时间换得财富的初衷根本很难实现(除非在公寓开发早期，供不应求情况下，市场价格上涨很快，抵消了开发商的预设CPI累加）。

更糟糕的是，在澳洲银行对公寓期房变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估值进行贷款。简单说，就是未来能不能贷款，能批多少贷款，都是未知数。比如，房市的预期向下，交割时银行对该房产的评估值比投资人购买时的价格低，但合同上的尾款是雷打不动的，这就造成投资人的资金筹措困难；如果投资者在交割时无法筹集剩余的购房款，那么客户违约，白白损失前期10%的定金。

这并非耸言听闻，最新消息显示，就是那个风光无限的Australia 108，开售楼花后不久，就赶上了公寓市场恶化，估值下跌；比如，一名海外买家在2015年4月以70.8万购入的2房公寓，去年6月被重新估值为56万元，下跌了21%。因此，买家已经抛弃或者违约了100多套在楼花时购买的墨尔本超级摩天大楼的公寓，违约率超过了10%！

有人会抱有希望，觉得降低首付、降息之后，澳房有望回暖，然而数据却打破了这些人的幻想：2019年1季度只有7%的新公寓被售出，新推出的公寓数量暴跌80%；一些2018年交割的公寓估值比成交价最多下跌了20%，预计今年公寓价格会继续面临下行的压力。

总结一下吧，历史上通过期房获取资本增值利益的最佳时机是期房销售刚刚兴起的时候，如澳洲在70年代中期公寓期房销售受到追捧；或者在货币宽松的高通货膨胀的经济发展阶段，比如中国房地产兴起这20年。如果简单地把这些经验套用到未来的市场中，简单的把中国的买房经套用到海外楼市那就大错特错了。没有资金储备和风险意识的期房投机，注定会让没有经历过涨跌周期洗礼的国内投资者陷入资金被动、投资收益不佳的窘迫境地。

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