房租抵扣个税 租客笑了房东慌了?实际情况是这样的

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对于 “租客申报扣税、房东增加税负”这个问题，专家是如何理解的?“这种设置看似会增加上游的税收负担，实际上是完善国家的税收征管系统。当上游纳税人开具发票，完成他/她的纳税义务之后，下游的人才能够实现他/她的税额抵扣。

2019年1月1日起，个人有子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人六大类支出的，都可以获得相应的个税专项附加扣除。

对于在外打拼，尤其是在北上广深等地工作租房的年轻人来说，房租专项附加扣除是适用最广泛又最实用的一项。根据规定，纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的租金支出，最高可扣除1500元/月。

这几天，大家都在个人所得税手机APP上填报申请材料，不少人在申报过程中却陷入纠结，要不要放弃“房租专项扣除”的福利呢?

原来，在个税App里，租客在填写个税专项附加扣除信息时，需要填写出租方(即房东)的信息。房东若为自然人，系统要求填写房东的姓名和身份号码。不过，一些租客在申报时却出现了房东不愿意配合的情况。一些房东认为，信息提交后，其个人可能将缴纳房屋出租收入的相关税负。

租赁关系提交个税系统后，房东们真的会承担更多税负吗?每日经济新闻记者从权威人士处获得答案。

此前个人房东纳税并不普遍

国家税务总局科研所特聘研究员杨默如对记者表示，如果想要享受房租个税抵扣，需要填报申请材料，必须提供房东的详细信息。如果房东已经足额纳税了，就不存在增加税负的问题，比如说房东是一个规范的公寓出租公司。

那么，没有足额纳税的房东，会受到影响吗?

以个人所得税来看，根据中华人民共和国国务院令(第707号)公布修订后的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》，明确规定个人出租不动产取得的所得，在个人所得税法律规定的个人所得的范围。

个人所得税税率有几种综合所得(含工薪收入)和经营所得适用超额累进税率表，而财产租赁所得则适用比例税率，固定税率为20%。自2001年1月1日起，对个人出租房屋取得的所得，暂减按10%的税率征收个人所得税。在实际征管中则存在着更低的核定征收率。

那么，有多少房东过去缴纳了这部分税呢?

在实际的租赁关系中，由于租客多是不需要开发票的个人，房东的房租收入往往被模糊掉，未能按照税法的规定来纳税。市民李先生对每日经济新闻记者表示：“还没见过哪个房东租房去申报纳税。”

杨默如认为，个人出租的，以现金来交易，为了减少税负，有相当大比例的房东就这块收入未向税务局申报纳税，这确实是一个社会现象，但并不意味着不需要纳税。

房东纳税不是各项加总，实际税负更轻

房东到底要交多少税呢?主要有以下几种：

一是房屋出租要交流转税，就是增值税，以前是营业税。

二是房产税，在租金方面是由房东承担的，但现实中不少房东也转嫁给租客负担。

三是所得税，按房东类型区别为企业所得税、个人所得税。

根据国税总局2016第16号公告，房屋租赁的增值税税率规定为：个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，即租金/(1+5%)*1.5%。

据媒体报道，目前个人出租房产的名义税率是：增值税1.5%，个人所得税10%，房产税4%，加起来达到15.5%，这是个相当高的名义税率。但因为还存在扣除成本，实际上一般实行的是“税费综合征收率”，大约5.6%(比如2016年起广州的规定是：个人出租住宅房屋月租金月收入从2000元到30000元的，税费综合征收率为6%)。

杨默如也告诉每日经济新闻记者，对于房东应交税金额，将各项加总的算法并不准确，在实践中往往被核定或简易征收办法替代。

杨默如表示，“由于很多现金交易、出租给个人的情况会被隐瞒纳税，为了鼓励房东申报纳税，在各地都有不同的核定征收的办法，对租金收入的核定，按照一个比例征收，以降低税负。各地的核定征收率是有所不同的。” 这意味着，综合征收率，给出了更简便的征收方式和更轻的实际税负。

对于 “租客申报扣税、房东增加税负”这个问题，专家是如何理解的?“这种设置看似会增加上游的税收负担，实际上是完善国家的税收征管系统。当上游纳税人开具发票，完成他/她的纳税义务之后，下游的人才能够实现他/她的税额抵扣。”杨默如表示。

在杨默如看来，这个问题类似于营改增后销项税额与进项税额之间的关系——看似下游企业的依法抵扣将增加上游企业实际税负，但能够形成一个勾稽、监督与控制的关系。

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