存量时代下房企进军旧改市场 抢滩万亿“大蛋糕”

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花都2019年旧改计划公布，平山村、九潭村、官溪村等12条村即将全面改造……

番禺37条村全面改造，碧桂园、万科、星河湾、佳兆业、时代、合生、升龙和星河等巨头争相抢摊。

近年来，随着房地产市场逐渐进入存量时代，以北上广深为代表的一二线城市土地资源日益稀缺，加之部分城市也陆续出台城市更新、旧改、棚户区改造的实施计划，促使城市旧改成为了房企加强土地储备的重要途径。

以广州为例，根据《广州市城市更新“十三五”规划》，广州计划到2020年推动实施城市更新规模85平方公里。从更新局公布的数据看，2016、2017年，广州全面旧改项目分别为14、17个，而2018年广州全面旧改项目接近50个。

据统计，目前全国实施旧改、推出旧改的大中城市在20个以上，而介入旧改的大中型开发商则在50家以上。

显然，在万亿城市更新的新机遇面前，脱离了“野蛮生长”的房企正跃跃欲试，然而并非所有“参赛者”都能分得一杯羹。

由于旧改往往面临着较长的开发周期和较高的资金要求，高难度规划、错综复杂的关系，再加上地域的制约和各地政策的变化，使得旧改项目存在很多不确定性，一些房企往往会被迫中途退场。

房企抢滩万亿旧改市场

2018年3月5日，两会《政府工作报告》指出启动新的三年棚改攻坚计划，年内开工580万套，未来在政策的推动下，各大城市将启动新一轮的城市更新项目。

广东省国土资源厅于2018年4月5日发布《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》，进一步优化了“三旧”改造政策，规定涉及“三旧”改造的供地，除了政府收购储备后再次供地的，其余供地可以协议方式出让。

在政策支持力度不断加大的背景下，加之一二线城市土地供应有限，特别是核心地段土地更是稀缺资源，单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备，使得更多的房企加入到城市更新和旧城改造中来。

事实上，早在2009年，《深圳市城市更新办法》一出，城市改造序幕已正式开启。此后，上海、广州等地纷纷出台政策，为各大房企在城市更新进程中提供了契机。

广州起家的富力地产被誉为“旧改之王”。曾经有业界人士评论称“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”，而“猎德村”、“杨箕村”的旧改成绩，每一个项目的亮相都掷地有声。

同样经验丰富的还有深圳“旧改专家”之称的佳兆业，在18年的旧城改造中，涉及了几乎所有类型的城市更新项目，改造对象包括旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造等。

随着越来越多房企加入旧改大军当中，旧改不再仅由佳兆业、富力等深耕旧改的先行者独有。据统计，目前大多数百强房企都已布局旧改业务。就广州而言，本土开发商服富力、星河湾、时代以及万科、恒大、碧桂园等龙头房企均已进军旧改领域。

与此同时，地产基金也是较早参与城市更新和旧城改造的重要玩家。

早在2012年，凯德集团参与了广州市大坦沙岛地区更新改造项目，结合“花园城市”理念进行了全面改造，旨在建成国际化花园岛屿。同一年，高和资本就与国开金融联手收购上海中华企业大厦进行旧改，随后两家又联手进行了上海老旧厂区改造加新建的梦中心项目。

旧改风险不可预测

不同于以往房企对住宅项目从拿地、开发、销售到结算交付的简单模式，旧改还涉及到规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条，所以它需要的不仅是简单盖一所房子，而是对房企资本与运营等综合实力的考量。

城市旧改由于开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，使得旧改项目存在很多不确定性，一些房企往往会被迫中途退场。

日前，闹得沸沸扬扬的“佳兆业西安工地染血”事件，只是旧改市场不可预知风险的一个缩影。

2018年12月30日，一支约四五百人的队伍携载数辆大型铲车、挖掘机浩浩荡荡来到西安未央湖街道王家棚项目东门，对佳兆业旧城改造项目施工现场进行大规模破坏并引发“全武行”。根据现场报道，机械所经之处，车辆和临时建筑物皆被损坏，佳兆业西安公司董事长以及多名当地村民受伤。

以旧城改造起家的佳兆业，在经过两年多的停牌，复牌后稍作调整，2017年就一头扎进了西安，想瓜分这个巨大的市场蛋糕。

只是没想到，就在佳兆业准备大干一场，追回“遗失的两年”的时候，西安的首个项目推进却遭遇了“黑天鹅”，损失大量资金、时间和人力，凸显了房企异地旧改的风险，也显示出旧改的本地化和区域化壁垒难以打破，以及多变的旧改政策、复杂的政商关系、不确定的资金沉淀，非一般房企所能把握。

业内分析师指出，庞大的旧改项目规模带来优质而成本较低的土储，是佳兆业中期增长动力。

但与西安类似，佳兆业在大本营以外的城市旧改推进并不顺畅。从目前来看，佳兆业能转化为可售货值的旧改项目主要还是来源于一线城市。克而瑞预计，2019年佳兆业只有深圳可供货，旧改项目在二三线城市的转化存在风险，一线城市的经验能否推广还需观察。

“城市旧改由于开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，使得旧改项目存在很多不确定性，加上旧改涉及到方方面面，非常考验房企资本与运营等综合实力。”亿翰智库分析称，房企在参与旧城改造的过程中，首先要清楚旧改的复杂性，其中最大的难点和首先需要解决的问题，在于处理好各方面的利益关系，包括与地方政府的利益关系，与拆迁业主的利益关系，与市民利益的关系，与现有城市功能的关系等。只有在妥善处理好这些关系的基础上，才能做好施工建筑及后期的运营工作。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，“旧改项目往往存在一些历史遗留问题需要解决，开发周期比较长，对于资金方面的要求也很高。这就需要房企具有较强的资金实力、资源调配能力、产品研发能力等。”

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