投资3000万却无法盘活民宿?腾冲开始定制式产权“探险”

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坐落在中国经济地理分野线——“胡焕庸线”最南端的腾冲，也是中国民宿行业发展的一扇窗户。

2014年底，原本在北京工作的何半墅(化名)跟爱人来到了云南省腾冲市，感受到当地淳朴的民风和深厚的人文气息，让两人产生了一种要改变以前快节奏生活方式的冲动，于是就盘算着租下老乡的一间民居，重新装修后做起了民宿。

选择换一种生活方式的何半墅，将做民宿称为一件“有趣的事情”。她说，一路忙过来，也不想闲着。看到和顺古镇这边环境不错，也有一定的客流量，只是大概估算了一下“不会亏钱，能够保证基本生活质量”，就果断做了投资民宿的决定。

她说，由于跟爱人都是独生子女，又决定“丁克”，所以拿出一笔钱去做投资，改变生活方式，也没有太多的负担。

当时，她看中的和顺古镇已经有300多家民宿。

和顺古镇。来源：腾冲政府官网

从2015年过完春节之后，设计好的民宿开始动工，到后来正式投入运营，至今也有三年多的时间。她告诉第一财经记者，这边的民风还挺淳朴的，老乡们都很有契约精神，租期一般都是跟房东商量，最长的签约租期可达20年。这一点很关键——当民宿发展遇到产权界限，对投资者而言是不可抗拒的风险和难题。

和顺古镇，位于腾冲市，坐中国十大魅力名镇的头把交椅。由于乡村旅游业的勃兴，形成了一个巨大的消费市场，嗅觉灵敏的城市资本及时捕捉到这一信号，纷纷下乡投资民宿，这是投资者情怀背后的另一面。

乡村振兴的时代背景下，面对民宿这种乡村旅游新业态的涌现，一方面中央积极推动实施宅基地“三权分置”的制度设计，保障民宿投资者的合法权益，另一方面为满足农村经济新业态对建设用地的需求，解决产权这个制约民宿发展的最大痛点，地方政府决定采用点状供地的土地出让政策，探索出定制式产权民宿的道路。在近日召开的云南两会上，委员们围绕推进乡村振兴、建设美丽家园，也积极建言献策。

民宿原生态勃兴

在何半墅选择来和顺定居之前，2013年11月，郑乐乐已经租下了一处农家院子做民宿。

原本在郑州做房地产生意的他自述，“比较喜欢到处去玩”，后来受一部影视作品的吸引，到腾冲游玩之后，一下子爱上了这里。在和顺古镇开设了第一家客栈之后，2015年8月，他决定举家搬迁到腾冲定居。他说，“在和顺，除了民宿生意以外，最重要的是，这里有过日子的感觉。不仅仅是一年四季舒适的气候，还有淳朴的民风，这是最能打动我的地方。”

再往前，2011年，杨清跟朋友一道前往腾冲旅游。早先在北京当专业演员的她，除了照顾演艺事业之外，还经营着一家电子商务公司。在前一天夜里的11点，她犹豫着订了去腾冲的机票，而这一举动，基本上也改变了她的人生。

杨清自述，在和顺古镇邂逅了一位愿意以7万元一年出租自家农家院子的老乡之后，第三天就做了租下来的决定，成为外地人到当地做民宿的第一批投资者。

三位民宿投资者的历程，见证了民宿业的飞速发展。据不完全统计，2012年全国的民宿从业者尚不足10万，而2016年从业者已增至近90万人，民宿的发展已经进入了高速路。

具体到腾冲，基础设施的改善是民宿旅游业突飞猛进非常关键的因素。定位为支线旅游机场的腾冲(驼峰)机场，2009年初正式通航，这改变了过去“山间铃响马帮来”的单一陆路交通状况。在此之后，机场通航仅两年，旅客吞吐量就突破了50万人次，2017年达到99.73万人次，2018年11月突破100万人次，成为云南跻身民航百万级机场行列的县级机场。

此外，尽管有着民宿、商业开发，但有600多年历史的和顺古镇，仍然保持着原貌，有大量的原住民居住于此。这有赖于政府的作为。

2011年7月，和顺古镇保护管理局成立，对古镇内一切未经审批擅自新、改、扩建的房屋一律视为违法建筑，要求房屋建筑及安装设施，必须与古镇风貌相协调。2018年3月，腾冲市政府通过《和顺古镇民宿管理办法(试行)》，要求民宿发展要坚持统一规划、科学有序，注重品质、体现特色，保护环境、持续利用等原则，实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。

和顺古镇保护管理局常务副局长马智对第一财经记者表示，政府对新建、改扩建的民宿或房屋，有着严格的管控要求，房屋建设应取得合法的土地和房屋使用证明，并经政府部门审批，而且整体建筑风貌应与古镇风貌相协调，保持和延续古镇传统格局，做到修旧如旧、建新如旧。

他说，“这样才会更好地吸引游客来到古镇，听听音乐，发发呆，享受一段宁静的时光，‘偷得浮生半日闲’。”

根据官方统计，截至2018年12月，和顺古镇正式投入运营的客栈有378家，正在建设的有46家。

和顺古镇。来源：腾冲政府官网

发展后的业态分化

作为第一批到和顺古镇的民宿投资者，杨清见证了和顺古镇的勃兴。她对第一财经记者表示，跟标准化的星级酒店相比，民宿在硬件上是不足的，但可以让每一个游客都觉得很温暖。“这需要店家用心去做，而不仅仅是当成投资。”

回忆起最初做的邓丽君怀旧音乐主题客栈，杨清说，当时古镇的民宿市场价格很低，高端市场存在空白。再加上又没有学过酒店管理，考虑到要是游客太多了，也管理不过来，于是，干脆下功夫把硬件搞起来，就定位高端路线。

她说，“结果没想到，市场反响格外好，经由游客的口耳相传，到2013年的时候，如果不提前一个月，都无法订到房间。”

2015年，她和其他一些客栈经营者自发成立了和顺古镇客栈行业协会，由她担任秘书长。

后来，出于对和顺古建筑的热爱，杨清花了2年时间，按照“修旧如旧”的理念修复了一座始建于民国的老宅，这成为她创办的“坐花醉月”品牌旗下的第三个民宿。这座古宅有1480平方米，为三进院落，七间客房都以邓丽君的两字歌名来命名，充满诗情画意。

最初到和顺考察市场的郑乐乐，曾经带着设计师到高品质民宿去体验。面对“一房难求”的火爆局面，他说，当时的高端民宿少，所以生意特别好做。2014年，正是当地民宿数量快速扩展的阶段，每年以70~80家的数量增加。到目前，高端民宿的市场开始趋于饱和，竞争也开始变得激烈起来。

郑乐乐称，来腾冲做生意的人，其实大多数的人初衷都是一样的，是出于喜欢这里的环境，想留在这里，生意倒是排在第二位的。所以不存在恶性竞争的行为，有些人家的生意平淡一些，甚至一周都没什么客人，也不着急。但接下来，整个市场会出现一种分化，可能造成一种结果，很多以前住宿标准比较低的民居，未来基本上要退出舞台，变成可供租赁的物业。另一方面，随着腾冲旅游业得到外界认知，以及整个城市“康体养生休闲度假目的地”的明确定位，民宿经营者的思路也会根据自身物业条件，比如硬件标准、配套服务，进一步做好市场细分，或主打亲子旅游，或定位承接公司会务，或定位户外运动等。

多年的生活经历，也让郑乐乐切身感受到民宿业主的特征变化。他说，“从地域上来讲，起初来自四川、北京的人最多。现在有了新变化，来自河南、陕西、山西的人增长很明显。而且，从事民宿生意的这一群体，年龄整体偏大，一般都在40岁以上。因为从做生意的角度来讲，如果是同等投入，民宿并不是回报最快的那个，所以不太适合想要挣快钱的年轻人。另外，出于对北方空气质量的担忧，尤其是冬季，他们来到这边是想兼顾生意和生活。”

产权成制约民宿发展的痛点

随着农村经济新业态的涌现，如何盘活和利用长期闲置的宅基地资源，就成为集体土地制度改革的重点。2018年，国家开始探索宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

业内称，这有利于稳定民宿投资者的预期，也有利于银行等金融部门向民宿业主提供贷款支持。

郑乐乐就提到，“我们在和顺的投资有两三千万元，但这些投资就是纯粹的固定资产，无法拿去银行抵押贷款。”他认为，当前制约民宿发展的最大痛点是，缺乏合适的金融产品来对接。因为在传统金融机构看来，民宿是一种建立在租赁基础上的物业形态，没有产权，是不会为其发放贷款的。但是在和顺古镇的民宿数量本身是有限的，每年在升值的同时，还能贡献稳定的现金流收益，是非常优质的资产。

在杨清看来，要想满足游客的消费升级，一间民宿的投资动辄就是400万~500万元，甚至会达到七八百万元。但这毕竟是在集体土地上、租赁村民的房子所进行的投资建设，本身就是重资产，还没有产权，不能到银行抵押贷款，这不利于民宿业持续发展。

民宿与社区营造资深研究者许路也提到，不少景区、古镇周边的民宿为租约式民宿，面临着租金成本高、转让费高等问题。除此之外，民宿老板常会面临房主涨价或者收回的风险，造成经营困难，民宿老板不敢大力度投资。

2017年3月，腾冲市政府召开民宿大会，与企业联合推出民宿产权定制化产品——界头镇“云水兮”高黎贡民宿小镇项目，该项目是国内第一个以民宿立项的旅游开发项目。

界头镇地处腾冲北部，素有“花原盆地”之称，每年油菜的盛花期，可以观赏到“十万亩花海”。

据了解，此次腾冲民宿大会推出的界头镇近300亩40年产权建设用地+不改变土地性质的配套用地招商，是借鉴了浙江德清等地的点状供地土地出让政策，是一种比较新型的产权定制化模式。

浙江省杭州市临安区河桥古镇积极推进古村落改造和乡村旅游发展。图为“初忆小院”。新华社图

许路称，定制式产权民宿解决了租约风险和经营证照之忧，让业者可以专心做生意。其代价则是对民宿所持有物业的重资产投入，以及存在着后续的公共设施服务及收费，与周边乡村和社区发展关系的问题。

他说，一个旅游目的地及民宿群落的形成，往往是自然而缓慢的积累，逐渐聚合了好玩的元素，才慢慢生成名气，这样的模式恰恰与资本背道而驰。而采用集约式大会战建设的民宿“小区”招商项目，落成后如何吸引旅行者而非观光客，是摆在这种新型业态投资者和经营者面前的一门功课。

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