今年内地房企香港上市“第一锣”,这家企业敲响了。

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2月26日，港交所迎来2019年内地房企在港上市的“第一锣”。德信中国(2019.HK)在港交所主板上市，每股定价2.80港元，发售约5.32亿股，绿鞋前集资总额约为14.90亿元，建银国际为独家保荐人。

股票当天收报2.8元，总市值73.7亿元，市盈率4.5，相比同等市值房企市盈率偏低。在香港资本市场中，对于地产股的低估现象已然不算稀奇。

收报2.80港元/股，总市值73.7亿港元

德信中国2月25日发布公告，宣布全球发售约5.32亿股，其中香港发售数目为1690.6万股，国际发售5.15亿股，发售价厘定为每股发售股份2.8元，为招股价介乎2.32元至3.25元的中间价左右。预计发售所得款项净额为13.73亿港元。

其中，于香港发售的1690.6万股，相当于香港公开发售项下初步可供认购的5320万股香港发售股份总数的约0.32倍，约占于任何超额配股权获行使前全球发售项下初步可供认购的发售股份总数的3.18%。根据香港公开发售初步提呈发售而未获认购的3629.4万股发售股份后已重新分配至国际发售。

德信中国表示，募集13.73亿港元款项60%将用于开发若干现有物业项目的开发成本;约30%将用作潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本，以及用于目前经营和计划拓展业务的城市物色和收购地块以收购土地储备，10%将用作一般公司及营运资金。

开盘后，股价先迅速升高至2.82港元/股，而后直线回落。截止午间收盘，其股价在2.8-2.81港元之间来回震荡，最终收报2.80港元/股，成交量624万，总市值73.7亿港元。

招股书风险提示：过度依赖长三角地区

德信中国由胡一平于1995年成立，2005年总部搬至杭州。发展25年，除了住宅地产业务外，德信还拥有影视、物业、投资、健康等产业。

无论业绩还是土储，都说明德信中国依然是一个典型的区域性房企。招股书显示，截至2018年11月30日，德信中国总突出达到693.39万平方米，其中浙江省土储达到589.87万平方米，占比高达85.07%，浙江的布局在德信的地位依然不可撼动。

其中，杭州、温州、湖州三城土地储备分别为140.19万平方米，134.89万平方米以及97.57万平方米，分别占总土储的20.2%，19.5和14.1%。三城土地储备占集团总土储过半，达到53.8%。

德信中国的招股书风险提示显示，公司的业务及前景在很大程度上依赖于中国的经济状况及中国房地产市场，尤其是长三角地区各主要城市的表现。

对此，德信中国也表示，未来仍将巩固在浙江省的领先市场地位，以及会将业务扩展至长三角及全国的主要城市，同时持续增加具有成本竞争力的优质土地储备。

全国化：2021年要实现千亿目标

据其此前招股书披露，2015年-2018年，德信中国的合约销售总额分别为61亿元、72亿元、151亿元和396亿元，超额完成了2018年原定350亿元的年度目标。

截至2015年、2016年、2017年12月31日止年度及截至2018年前9个月，德信中国的毛利润分别为人民币5.92亿元、9.08亿元、15.32亿元及18.57亿元，毛利率分别为10.4%、13.0%、23.4%及32.4%。

负债结构上来看，目前同比多数内房股而言，即便去年已经大幅度下降，到德信中国仍然高于同业。蔡金强指出，“德信上市后，负债率将受到投资人和制度约束，预计会有所下降，内房企普遍的情况是上市前高，上市后逐渐下降。”

德信中国曾公开表示，2021年实现千亿的目标。业内分析认为，上市对于德信来说是其从偏安一隅的区域房企走向全国化的重要一步。

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