春节月市场“惯性”转淡,大湾区利好将带动后市起飞!

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受春节月传统淡季影响，本月各物业环比均出现明显跌幅，其中二手由于1月消化节前入市买家，加上二月受一手市场利好分流，表现平淡;一手由于节前供应能力减弱，节后待大湾区规划公布后部分项目才相应加大供货量，网签表现需待3月数据反映;商业方面，写字楼、公寓两分市场本月零供应，直接影响成交。

2019年2月(1-26日)广州市(不含南沙、从化)中介网签量为1371宗，较1月同期(3090宗)环比大幅下滑55.6%，较去年春节同期(3132宗)大幅下降56.2%，整体成交能力明显不及去年。

小研君认为，本月成交腰斩主要有两方面原因:一方面，2月上旬为春节假期，业客陆续的出游以及返乡，二手住宅成交呈现季节性转淡;另一方面，2月下旬适逢大湾区规划纲要出台，南沙、黄埔等规划热点区域成“香饽饽”。加上开发商“借势”推货、开盘，市场货量充足，致使部分二手客户分流至一手项目。

价格方面，本月二手网签均价为26124元/平，基本与上月持平

各区成交普降，番禺、天河跌幅超6成

受春节假期效应影响，各区的成交量普遍下滑超4成。花都、黄埔两区整体跌幅较小，本月分别共成交219宗、58宗，环比分别下滑47.6%、47.7%。其中，花都区成交更是超越增城(199宗)，排名全市第二位。

中心区方面，天河、白云成交下滑最为明显，本月分别成交155宗、128宗，环比分别下滑61.0%、59.7%。另外，本月番禺成交环比虽大跌6成，但仍以241宗的成交量位列榜首位置。

钟村板块活跃度明显下滑，天河多板块霸榜

本月，天河区多个板块成交活跃，如天河北板块、东圃板块、珠江新城板块等，其成交均价分别为68066元/平、40790元/平、92251元/平。

另外，需要指出的是，一向受刚需客户青睐的钟村板块本月成交活跃明显下滑，成交平排名跌出TOP10。据监测发现，本月钟村板块中介网签宗数环比上月大降68%。主要由于板块不少客户选择年前购房，因此消耗大批客源及房源，致使本月成交回落。

根据监控显示，2月广州网签一手住宅为3653宗，环比下跌53%。受春节假期影响，2月前两周(2.4-2.10)、(2.11-2.17)分别成交21、744宗，拖累2月整体表现。

尤其值得留意的是，纵观2017/2018年春节假期后一周情况，过去两年均能迅速恢复至1000宗以上水平，相比之下，今年节后一周“反弹”仅744宗，呈现出慢热状态。

小研君认为，一方面增城、南沙等热门项目集中在去年第四季度推货，踏入2019年(1-2月期间)基本以销售剩余货量为主;另一方面，市场料大湾区规划纲要出台，项目先“按兵不动”，待重磅规划正式出台后再调整推货节奏、价格。以南沙为例，在大湾区规划出台的周末(2.23-2.24)，黄阁、金洲板块部分项目随即“借东风”加推，成交情况理想，受规划利好刺激的增城、黄埔亦陆续推货，由于网签数据存在一定延后性，预计“大湾区行情”将于3-5月体现。

成交情况：南沙表现稳健，跌幅维持15%以内

凭借春节假期后成交强势回升，南沙本月成交652宗，环比下跌13%，成为除海珠区外表现较稳健的区域。

相比之下，另一热区增城受春节月影响则相对明显，其2月成交689宗，环比下跌76%，广州中原研究发展部认为，由于去年第四季度集中消耗，踏入2019年增城供货出现“结构性紧张”。尤其朱村、新塘、永和等较受市区上班族欢迎的板块，以销售往期剩余货量为主。

另一方面，虽然增城近2年保持平均100万㎡商住用地供应量。但该部分用地包含大量定向企业配建要求(如富士康科技小镇地块、新世界地块)，同时，供地集中在荔城、中新镇等距离广州市区较远的板块，故实际市场需求较大的板块可售货量不多，建议对13/21号线沿线项目有意的买家适当加快入市步伐，避免过分等待导致购房成本增加。

库存状况：受成交回落影响，全市库存时隔半年重上10个月关口

由于本月成交量下跌明显，导致全市消化周期时隔半年重回10个月以上水平，但就2月末南沙、增城等热区实际成交情况来看，预计“春节月”影响结束后，库存周期将会呈回落状态。

从各区情况来看，由于后续供给不足，海珠、天河两区库存周期呈现持续减少趋势，分别仅剩下4.7个月、2个月。相比之下，荔湾、白云得益于近年供地相对较多，库存周期爬升至全市平均水平;此外，黄埔区库存随着科学城、长岭居、知识城板块供应增加，消化周期提升至6.8个月水平。

一手商办：市场惯性回落，利好刺激保持

1219新政利好刺激仍在延续,2月广州一手商业市场成交量虽较1月纷纷下调超50%，但较去年同期皆大幅上扬。同时，新政利好仅针对330政策前地块项目，新项目入市节奏较谨慎，加之传统假期影响，2月整体供应处于低位;仅商铺新增0.72万㎡，写字楼、公寓两分市场更录得零新增，其中写字楼连续2个月零供应。

市场需求方面，进入2月整体市场惯性回落。2019年2月，一手商铺市场成交7.63万㎡，较1月下跌58%，同比则大幅上升423%，增城单个项目社区铺强劲撑市，此外，大部分区域成交环比下跌。同样情况也出现在写字楼、公寓市场，各区成交环比基本录得下调，除绿地空港国际中心等个盘外，无突出成交楼盘，市场主要依靠旧盘支撑。

一手商铺、写字楼

2019年2月一手商铺市场成交7.63万㎡，其中增城从化成交5.01万㎡占66%，环比大幅上升216%，是本月仅有环比上升区域，其中增城依靠个盘批量成交贡献，单个区域即贡献66%成交量。中心区、外围四区分别成交0.8万㎡、1.82万㎡，分别占全市成交量的11%、28%，不过环比跌幅均超80%。

增城锦绣御景国际项目个盘即贡献4.52万㎡的高位成交量，助推本月社区商铺成交量达到6.65万㎡，占全市的87%，较上个月提升近20个百分点。本月市场成交TOP5热盘中，有4个项目成交社区铺，除锦绣御景国际高位成交外，其他个盘成交平平，成交量介于0.13-0.43万㎡。

2月为传统假期，市场供求表现平平，1月商铺市场不错开局未能延续，不过在个盘助推下整体成交量仍优于去年同期，预计3月市场供求将逐步活跃。

相较1月一手写字楼20.6万㎡高位成交量，2月市场成交锐减至3.41万㎡，环比大幅下跌81%，本月无突出成交区域。中心区仅有0.1万㎡成交量，较1月大幅下跌93%，其中仅天河、越秀、海珠零星成交;外围区共计网签3.27万㎡，虽仍占据96%市场高位，但环比同样大幅下跌81%，四区皆收获成交，成交量介于0.09-1.7万㎡，其中花都依靠个盘持续撑市，保持不错的市场关注;增城从化本月突破零成交，从化个盘零星成交0.05万㎡。

本月写字楼主力成交来自花都、黄埔等外围区，不过无太多突出成交案例，较1月的多盘高位成交逊色不少。主力成交来自近期市场热盘绿地空港国际中心，该盘本月继续批量成交1.7万㎡，包括1#1-11层共计40套约1.4万㎡整栋交易;上个月位居首位的黄埔保利鱼珠港项目，本月成交下跌至0.98万㎡，其中S6栋3-11层近0.9万㎡批量成交。此外，其他个盘成交平平。

连续2个月无新增供应，加之进入传统假期，写字楼市场供求表现平平，市场需求仍更多集中在旧盘，黄埔科学城、番禺万博、花都空港区等板块仍是写字楼市场的热点。

一手公寓

1月共3个项目新增供应836套个人可购买公寓项目，进入2月市场无新增项目。

1月市场高位成交量并未得到延续，本月一手公寓市场共成交1251套6.28万㎡，成交面积环比下跌68%。全市各区环比均录得跌幅，不过多区较去年同期仍有大幅提升。

外围四区本月收获995套成交量，占全市的80%，保持1月高位占比;环比则下跌66%，不过同比上升94%。花都区依靠个盘批量成交贡献，整体共计成交503套，占比高达40%;另外三区成交量介于140-190套之间，市场占比在12%-14%，环比跌幅均超过50%。

中心区整体成交214套，环比下跌52%，各区继续收获成交，其中荔湾区依靠新、旧盘贡献共计成交94套，高居中心区首位。增城从化共计网签42套，占比仅为3%，环比大幅下跌86%。

热销公寓项目中，8个来自外围，其中花都绿地空港国际中心继续收获批量成交，本月共计网签432套，包括1#多层整体成交;此外，其他个盘成交平平，成交量低于百套。其中，近期推新的合景天峻、碧桂园朝花、广物星港国际，纷纷收获超50套成交量;中心区天河远洋天骄、白云保利大都汇分别成交38套、35套，碧桂园从化1960也收获29套的平稳成交。

2月公寓市场供求惯性回落，除个盘外大部分项目成交平平，不过1219新政利好延续，个人买家入市积极性保持，新旧盘皆受到市场关注，预计市场供求将进一步回升。

注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至次月25日。

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