多城市下调住房交易税费对楼市影响有多大?

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减税降费是今年政府最大的惠民举措，不仅力度大，而且范围广，与百姓密切相关的住房领域当然不可少，除了住房出租外，住房买卖也能享受减税政策。

笔者今日了解到，继北京、上海、广州等地大幅调低个人出租住房税收后，北京、上海、广州、深圳等地出售住房同样能享受减税政策，即增值税附加和印花税税率减半。

不过，接受笔者采访的业内人士认为，增值税附加减半征收对楼市来说直接影响不大，但在当下楼市出现部分区域轻微企稳与回暖的情况下，对市场有一定的心理影响。后续预计全国其他城市针对增值税也都有不同程度的减免。

上海下调部分房屋交易税费

据上海中原方面披露消息，上海市今日下调相关房屋交易税费。其中：

个人出售房屋增值税附加由11%下调为6%，增值税及附加一共为5.3%，以缴税时间为准;

个人非居住用房网签合同日期在2019年1月1日之后的，印花税减半由万分之5，调整为万分之2.5;

下调时间自2019年3月7日起。

笔者第一时间致电上海市纳税服务热线12366核实，得到了工作人员的确认。该工作人员告诉记者，个人出售住房的增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，这三个税率此前分别是7%、3%、2%，其中，地方教育附加税率去年就改成1%了，合计税率是11%，根据沪府规(2019)10号文规定，城市维护建设税和教育费附加税率减半按3.5%和1.5%征收，再加上1%的地方教育附加，合计6%。而个人交易非住房的印花税也可以减半，即从万分之5减为万分之2.5。

“沪府规(2019)10号文是2月下发的，但是政策执行从今年1月1日开始。”上述上海市税务部门工作人员对笔者说。

值得注意的是，这里所说的7%的城市维护建设税，是指房屋所在地在上海城中心内的，而城镇的房屋该税率为5%，郊区的为1%。因此，具体交易时还要根据房屋所在区域来计算。

北京个人房屋交易增值税附加减半征收

笔者致电北京纳税服务热线12366了解到，北京个人出售住房，增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，这3个税率此前分别是7%、3%、2%，根据京财税(2019)196号文，目前增值税附加税率减半。

北京的城市维护建设税是按6个城区内的房屋按7%，郊区的房屋按5%，县城内的按1%征收。

广、深小规模纳税人出售住房增值税附加减半

不仅北京和上海个人出售住房增值税附加减半，券商中国记者从广州和深圳税务部门了解到，广州和深圳对小规模纳税人出售住房同样享受增值税附加减半政策，税率同北京和上海一样，从此前的12%下调为6%。另外，广州和深圳小规模纳税人房屋交易印花税也同样减半。

不过，广州对小规模纳税人的减税政策同样适用于个人，但是深圳纳税服务热线的工作人员对券商中国记者说，对小规模纳税人出售住房增值税附加减半征收，但对个人出售住房目前没有减征附加税的通知。

影响心理预期，对楼市直接影响不大

当前房屋交易增值税附加有所下调，同时印花税政策也有所调整，对于当前楼市交易相关参与主体来说，自然会受到更多关注。

据中原地产首席分析师张大伟介绍，上海中原介绍增值税附加税是附加税的一种，对应于增值税的，按照增值税税额的一定比例征收的税。其纳税义务人与独立税相同，但是税率另有规定，是以增值税的存在和征收为前提和依据的。通常包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等。这3种附加税加一起共11%，折合计算大约是总房价的0.6%。平时说的增值税及附加大约5.6%，是增值税+附加，其中增值税5%，附加约0.6%。现在减税调整到5.3%，比没调之前仅少0.3%!

张大伟指出，最近二手房交易与租赁环节均出现了减税，出现减税的原因均是整个社会系统减税，并非单独针对房地产领域。而二手房交易环节的增值税只发生在部分房源，也就是两年内交易的二手房和超过两年的非普通住宅二手房。各地的税基都是5%+附加，各地附加不一样，北京城区是合计5.6%，郊区的5.5%。产权不满2年的全额收取，产权满2年的为差额收取，计税价格减去原购房价格。

对于增值税附加减半征收对市场的影响，张大伟认为，这一政策对楼市来说直接影响不大，只减少部分交易税费，但在当下楼市出现部分区域轻微企稳与回暖的情况下，对市场有一定的心理影响。后续预计全国其他城市针对增值税也都有不同程度的减免，但幅度预计都与上海接近。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，增值税附加税和印花税本身都不是大额的税种，所以类似政策本身对于交易成本的影响其实不大，但体现了国家减税降税的导向。房地产市场中，购房者或房东最关心的是包括增值税、契税和个税这种较大的税种，比如总价100万的住房，此类税费可以达到5万元，即类似5%的税费成本。总体上看，此类政策若不调整，其他税费调整的意义其实不大。购房者不必为一些小税种的调整有太多的担心或关注。

严跃进认为，值得关注的是购房贷款利息抵扣和租房租金抵扣的内容，不过目前此类税费的政策调整还是停留在探索阶段，真正去操作抵扣的，估计还是需要政策引导。不过，税费成本降低是2019年的重点事件，对于降低房屋交易成本和刺激房屋交易，都是有积极作用的。

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