3月楼市小阳春!广州一二手成交强势反弹

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3月广州一二手住宅市场均迎来成交“小阳春”，其中一手市场环比涨1倍，二手市场涨超2倍，成交走红为后市打下“强心剂”;此外，公寓市场供、求两端表现积极，继续享受1219商服新政带来的利好，购买需求陆续“回升”。

2019年3月(1-26日)广州市(不含南沙、从化)中介网签量为4272宗，较2月同期(1371宗)环比大幅回升2.1倍，较1月(3090宗)增长38.25%，自进入阳春三月以来，周度成交量呈现逐步增长的态势。

现时，业客双方的观望情绪有所放缓，市场供应量较年前大幅增加3-4成。同时，330新政亦即将年满2周岁，不少异地客户的购房需求逐渐被释放，部分持观望态度的客户亦开始着手入市，上门看房客明显增多，致使本月成交大幅上扬。

价格方面，本月二手住宅网签均价为26769元/㎡，环比微涨2.47%。主要由于3月是学位房成交旺季，越秀、天河等高价区域看房客户明显增加，近期成交活跃，因此拉动整体价格上扬。

成交全线上扬，花都成交紧追番禺

在各区成交量中，本月仍是番禺成交排名第一，1-26日共成交788宗，环比大涨2.3倍。

此外，本月花都以723宗的成交量紧追番禺，并逐渐拉开与增城区的差距。小研君认为，花都区近年来基础设施进度良好，加上“次新房”、“价格洼地”的两大优势影响，促使整体市场需求不减，成交活跃。

中心区方面，天河、白云、越秀三区成交表现优越，本月分别成交522宗、386宗、294宗，环比分别上涨2.3倍、2.0倍、1.8倍。其中，天河区成交占比更是上涨至12.2%，排名升至第四位。

学位房需求刺激，越秀、天河多板块霸榜

本月，越秀区多个板块成交活跃，如东风东板块、淘金板块、北京路板块等，其成交均价分别为65909元/平、54153元/平、41509元/平。主要由于3月为学位房需求旺季，而越秀区名校聚集、教育资源丰富。因此，本月需求活跃，成交明显提升。

另外，需要指出的是，本月天河区亦有不俗表现，其珠江新城板块、东圃板块、员村板块成交均处于TOP10榜单位置。其成交均价分别为77562元/平、44124元/平、56490元/平.

根据监控显示，3月广州网签一手住宅为7446宗，环比上涨104%。对比2月春节淡季，3月表现强劲的“反弹势头”，与一月份成交量(7755宗)水平相当。

纵观近一年时间，成交量突破7千宗的有6个月，对比去年3月(4413宗)成交水平，今年成交改善，“小阳春”市场热度提升明显，预计积极的市场气氛将引导4、5月交易环境进一步改善，为“红五月”传统旺季蓄势。

小研君认为，带动成交回升的原因主要有：

一.2月下旬“大湾区”行情促进南沙、增城项目成交，网签数据陆续在3月得以体现。

二.3月中旬起增城项目推货量明显加快，“东大仓”本色再现。本月增城新批住宅达2824套，为全市供应第一大区，占全市整体供应的53%，充足的新货供应量吸引大批买家入市，从而促进成交。

成交情况：外围区回升势头猛，增城、南沙承包一半成交

3月成交回升主要依靠外围五区拉动，市中心部分区域由于供应不足，成交提升幅度并不明显。

以天河为例，虽然黄埔大道646号地块出让拍出“标杆价”带动了买家置业欲望，但由于一手在售项目不多，基本由兰亭盛荟、珠江花城两盘集中消化需求，导致成交量变化并不明显，该区3月网签208宗，环比升16%，增幅低于全市平均水平;

相比之下，货量供应较为充足的荔湾区，本月累计网签528宗，环比上涨96%，为本月成交量最大的中心老区;白云累计网签381宗，环比上涨134%，为中心区增幅最大的区域，主要成交热盘为保利紫云、越秀星汇云城、新世界嘉云府等项目。小研君认为，在市场整体气氛的积极带动下，购房预算较高的市区买家亦陆续加快入市脚步，并往供应充足的区域、板块集中。

外围区方面，南沙、增城两区成为广州一手成交支柱的趋势越来越明显。其中南沙成交1580宗，增城成交2037宗。

从两区成交热盘来看，性价比较高的大盘受买家青睐程度高，如越秀滨海新城、南沙塞纳河畔、首筑花园、云溪四季等项目，价格区间在2万元/m²左右，对刚需买家吸引力较强。此外，万科海上明月“另辟蹊径”，推出59-75m²小户型单位，以低总价吸客，推盘表现同样理想。

库存状况：全市稳定在10个月左右，荔湾、花都、南沙等区库存提升

由于近两个月成交量较去年第四季度有所减弱，因此从2月起广州全市消化周期重上10个月关口，本月为10.5个月，较上月增加0.3个月，随着部分区域近年供地陆续转化为一手项目，预计未来消化周期保持10个月稳定的可能性较高。

从各区情况来看，海珠、天河、黄埔三区库存量偏低，目前消化周期均不足6个月。相比之下，荔湾、白云、花都、南沙等区货量相对充足，主要得益于上述区域近年土拍、旧改陆续转化为项目，如荔湾凯德双桥八号、保利花海湾，白云新世界嘉云府、万科未来森林，花都越秀臻悦府等全新盘陆续入市，利于区域库存量增加。

一手商办：利好延续!公寓供求高位回升

1219新政利好维持，带动整体公寓市场上扬至高位。3月一手公寓市场共成交3041套17.03万㎡，成交面积环比、同比分别大幅上升171%、371%;近期市场连续多周市场保持上升走势，多区旧盘受捧，个人需求及购买力回升。

一手商铺、写字楼市场需求则稍有下跌，较2月跌幅分别为4%、29%，分别成交7.32万㎡、2.43万㎡，不过较去年同期均有上升，升幅分别为175%、61%。其中，各区皆有商铺成交，且整体较为均衡;写字楼则更多集中在外围四区，不过本月外围整体成交量环比下跌，中心区写字楼受限新项目稀缺，整体成交量日益减少，不过本月有成交记录区域较上月成交均上扬。

此外，相较于2月整体的低位供应，3月各物业市场新增货量全线回升。一手商铺、写字楼3月虽整体新增量不高，分别供应0.94万㎡、0.22万㎡，也摆脱2月的供应低位;其中公寓市场更收获6.46万㎡新增，而上个月及去年同期均为零供应量。

一手商铺、写字楼：新增补充，需求稍显疲软

2019年3月一手商铺市场成交7.32万㎡，较2月微幅下跌4%，基本维持上个月需求量。本月各大区成交相当，中心区、外围区、增城从化整体分别成交2.72万㎡、2.69万㎡、1.92万㎡，仅增城从化成交环比下跌增62%，主因是增城批量成交项目减少。中心区在天河、越秀两区若干底商项目贡献下止跌回升，环比升幅为238%，两区成交量也突破1万㎡;外围3区录得上扬，近期市场需求保持，成交量介于0.7-1万㎡。

本月中心区两宗底商批量交易突出，天河远洋大厦负一层至第4层共计1.23万㎡以及越秀东山印象台第1至4层共计1.02万㎡底商批量网签，不排除为业主方整体确权;上月批量网签的增城锦绣御景国际项目本月再贡献0.97万㎡的高位成交量，较上月下跌近八成。此外，其他个盘成交平平，成交量介于0.1-0.31万㎡。

进入3月商铺物业新增逐步补充，市场需求在若干项目批量成交贡献下基本维持上月表现，整体而言，近期市场供求虽未能大幅回暖，但仍算保持平稳。

3月一手写字楼需求微幅下跌，仅收获2.43万㎡成交量，跌幅29%，连续两个月低走。中心区成交继续低位，本月虽较上月录得上升，但仅收获0.39万㎡成交量，其中仍只有天河、越秀、海珠三区零星成交。外围区3月继续占据83%市场高位，共成交2.03万㎡，不过环比仍下跌38%，四区继续收获成交，成交量介于0.1-1.1万㎡，除南沙环比录得升幅外，其他各区环比皆下跌，且成交量收缩;此外，增城个盘零星成交0.01万㎡。

本月写字楼整体表现平平，主力成交来自花都绿地空港国际中心项目，该项目本月再批量成交1.08万㎡，包括2-8栋多层大宗成交。此外，本月无太多突出成交案例，不过仍有整层交易案例，南沙国贸中心、黄埔保利鱼珠港、天河万科云城米酷、番禺路福联合广场收获0.1-0.3万㎡甲级写字楼，除南沙国贸中心录得3#3-5层共三层大宗交易外，其他3项目均收获单层写字楼成交。

本月少量新增供应补充，整体供应和可售量仍较稀缺，写字楼市场成交表现继续平平，市场需求更多集中在旧盘，预计该走势还将会延续。

一手公寓：多区旧盘受捧，市场热度上升

3月共4个项目新增供应1082套公寓项目，一扫上个月和去年同期零供应的颓势，大部分来自外围区，其中南沙项目创享大厦全新入市422套LOFT，其余为旧盘加推;此外，除番禺项目碧桂园星荟限定法人单位购买外，其他项目个人均可购买。

1219政策释放个人购买力刺激延续，市场需求再度大幅回升，3月共成交3041套17.03万㎡，成交面积环比、同比分别上升171%、371%。全市各区环比均录得升幅，完全逆转上月走势，多区较去年同期也有大幅提升。

外围四区继续高位撑市，贡献全市的84%，3月共计成交2550套，环比、同比分别上升156%、481%。四区需求暴涨，成交量皆超过500套，其中黄埔、南沙多个旧盘受捧齐发力，助推两区成交量及环比升幅纷纷大幅上扬;花都区继续依靠个盘批量成交，虽整体仍收获557套成交，但升幅仅11%。

中心区3月整体成交422套，较上月上升97%，各区继续收获成交，其中荔湾区继续高位成交，多个项目共计贡献202套，连续两个月高居中心区首位。增城从化共计网签69套，环比上升64%，保持近期的平稳走势。

3月热销公寓项目9个来自外围，TOP10成交量即1871套，占全市的62%，较2月TOP10项目成交量大幅上升131%。成交量破百套项目有6个，其中花都绿地空港国际中心再度高居榜首，本月收获472套批量成交，环比微幅上升9%，包括多栋单层成交;绿地另一个项目黄埔绿地城同样收获362套高位成交紧随其后，该项目B、C、T5栋集中网签。本月南沙多个项目陆续网签，中交汇通中心、敏捷尚品国际分别成交203套、108套，突破近期的低位成交，其中中交汇通中心C1、C2栋集中网签，录得多层整体交易。成交量低于百套的越秀国际总部广场、中海花湾壹号、誉瀛新天地三项目分别成交96套、93套、71套，值得一提的是，三项目皆录得单层成交记录。

经历2月惯性回落后，公寓市场需求再度高位回升，也表明1219新政利好在延续，个人买家需求持续释放，尤其多区旧盘重新受捧，公寓市场迎来久违的“小阳春”。此外，市场供应也陆续补充，其中大部分依旧可以个人购买，预计市场有望保持3月上扬走势。

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