7月15日,深圳住建局等发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,对深圳多项购房政策和要求进行调整。一石激起千层浪,瞬间深圳新政被称为是“全国最严没有之一”的限购政策。而这次新政又究竟会对深圳楼市产生什么影响?笔者认为,针对住宅产品的楼市新政,无疑是开启了深圳房地产又一个新时代!
深圳楼市新政初解读
入户且交社保均满3年方可购房。以往只要入深户即可买房,甚至可以买两套房,一定程度上加大了楼市的供需矛盾。而如今按照新政,需要落户满3年且连续缴纳3年及以上个税(社保)才可购房。此项新政可有效保障住宅用房刚需,打压投资性住宅房的需求。
收紧离异购房,完善差别化住房信贷政策。新政指出,夫妻离异的,任何一方3年内购房的,拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。若离异前家庭名下2套房,离异后双方均不得购房。此外,对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。对无房无贷的首次购房家庭,首付政策不变;对无房但有房贷记录的家庭:如购买普通住房,首付50%,如购买非普通住房,首付60%,家庭已有1套房买普通住房首付70%,非普通住房首付80%。这可以防止许多天价房的出现,但同时也可能“误伤”一些家庭的改善性需求,以小换大的买房换购难度将更高。
提高普通住宅标准,提升增值税征免年限。此次新政规定实际成交价高于750 万元均属非普宅,使得部分单价高的片区楼盘房价会下跌,同时,短期内二手房市场可能出现“量升价跌”现象,这对真正需要买房的刚需群体而言,是个利好消息。此外,个人住房转让增值税从2年免征调整到5年免征,提高了计税标准。这将对目前深圳二手房火爆、新房冷淡的市场行情造成巨大影响,无形中增加了交易冲击成本,引导市场回归理性,有效控制房价上涨。
属于公寓和商办的置业新时代已来临
值得注意的是,本次深圳715新政仅是针对的是住宅产品,公寓和办公产品不受新政限制和影响。如今的政策红利和资本青睐也在推动着需求的增涨,政策环境的优化和商业潜能的释放,使得一些区域发展前景好、交通便利、周边配套成熟的公寓和商办物业受到追捧,市场正迎来属于自己的高速增长期。
大家可能会疑惑具体什么是一个怎样的产品?商办公寓是指该楼的使用性质为商、住两用,商办楼一般底层(或数层)为商场、商店、商务,其余为住宅的综合性大楼。它的土地使用性质为综合用地,因为既可以用来办公,又可以用来住,并且不限购,且比同区域的住宅便宜,所以目前发展势头旺盛,涨幅也比较高。受新政影响,现已受到很多刚需或者无购房资质的群体青睐,也导致很多炒房客户聚焦于投资商住两用的商办公寓。
在深圳715新政背景下,在寸土寸金的深圳,极有可能出现好的公寓商办物业一席难求的现象。因此,本次深圳楼市新政的出台也意味着,属于公寓和商办置业的新时代已来临,公寓和商办优势众多,时下必将成为投资资产配置的首选。
首先,商办类公寓既可以办公也可以居住。其次,商办类的物业以及房屋的舒适对比较高,相对于普通股住宅而不是豪宅。既方便出租,又方便办公自住。并且因为价格是住宅的2/3价格,所以地段相对来说都很不错。
最后,公寓、商办的价格一般是同区域的2/3价格,也就是客户可以花买住宅首付的钱购买一套商办。而如果考虑住宅,同样的钱也就缴纳了首付,还需要贷款20-30年,例如贷款200万,那么至少得还银行300万。如果是房地产的初期或者发展期还可以等住宅涨起来抵消还款的压力。但是目前深圳住宅市场价格已经趋于稳定,想靠买住宅然后4-5年翻几倍已经基本不可能。站在这个角度,除非对学区有特殊需求,否则公寓、商办类投资必将成为客户群体较高性价比的选择。
泰丰贝悦汇大厦——商业王国项目
在目前深圳住宅用地荒,供需失衡的状态下,公寓及办公已经成了市场上供应的主流产品。该新政的出台,变相使得深圳商业类项目供应更为紧俏,长线来看,对公寓和商办房价或许也会带来一定影响。
笔者强(真)烈(心)推荐一款深圳商办公寓项目供大家参考。位于罗湖水贝的贝悦汇项目,凭借其居水贝黄金珠宝产业经济带中轴核心节点的优势和地段价值而成为市场上投资客户的首选。
水贝片区未来将打造国际珠宝中心,“一带一路”泛珠宝时尚产业联盟落户水贝,未来引进50- 80家世界级珠宝企业,带来约1万承租能力强商务人群。
同时,贝悦汇属于三地铁物业,700米范围内汇聚3、5、7号地铁线贯穿深圳主要行政区及核心CBD区域,日均客流约270万人次,便捷交通吸引大量白领居住。
而在罗湖区“一河六圈三带”的发展布局中,水贝既位于“大梧桐新兴产业带”上的“智谷”核心位置,又属于“六圈”中“水贝-布心黄金珠宝产业聚集区”。用一句话改款:水贝的珠宝产业是世界级的。
大家最关心的价格和回报预测。贝悦汇大厦主推产品为建面约32㎡公寓和商办产品,总价非常低,只需170万起就可以取得产权证,有证在手心不慌。水往低处流,全球放水背景下,深圳中心区域低门槛物业是个很好的优质资产。低总价就意味着低首付,月供也就比较低、供楼压力很小。而且,目前项目周边的买卖/租赁需求旺盛,也就是说可以很快出租,获得现金流。
比如说贝悦汇大厦一套建面约32㎡的公寓,总价约180多万。如果按照月租接近5000元计算(同类型的柏林花园目前月租5000+),剩下的月供压力很小,而且还不限购,对于没有住宅名额的人来说,是个最佳的选择。
总的来说,受深圳715新政影响,在投资市场方面,新政使得公寓、商办类投资置业项目的价值有望不断提升,而未来深圳主要城区或将较少提供大型商办类用地,这将直接推动贝悦汇项目内写字楼、公寓等各类商用物业价值持续提升。此类资产配置将变成投资者们的重点关注目标,顺应时代风口的贝悦汇项目将成为2020年深圳投资置业的新风向标,吸引大量投资意向,成为投资者们资产配置的首选。
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发表于 2023-12-26 14:42:42
