住房成交面积全国第二 武汉楼市供需天平向买方市场倾斜

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“2018年圆了买房梦。新的一年，向美好明天加速奔跑。”2019年第一天，来自十堰丹江口的孔亮在朋友圈写下这句感慨。作为武汉市刚需家庭优先选房政策的受益者，孔亮于去年11月份在汉阳建港附近购买了一套住房，结束了他长达一年的买房“陪跑”经历。

刚刚过去的2018年，像孔亮这样成功圆住房梦的人越来越多，尤其是进入下半年，不少人都感觉房子越来越好买了。其背后凸显的是武汉楼市供需结构在悄然发生逆转，开始从卖方市场向买方市场转变。

盘点2018年武汉楼市，几项数据令人关注：住房成交面积全国排第二，连续八年位居全国前三甲;土地出让面积全国第一。与此同时，武汉的住房库存面积则已连续五个月增加。

这些变化将给2019年武汉楼市带来哪些影响?本报记者为此走访相关机构，条分缕析，希望给读者以参考。

供求

从千人抢房到打折促销

去年的武汉楼市，上半年与下半年的界限特别分明，呈现出完全不同的局面。

去年4月8日，是清明小长假后上班第一天，洪山区白沙洲某项目前出现购房者背着被子排一公里长队的景象，在武汉人的朋友圈里刷了屏。“一个配套不怎么齐全的地方，数千人抢几百套房子，太恐怖了!”参与了此次交资料的罗先生感慨。整个过程中，每位参与的人脸上都写满了恐慌。

这是武汉楼市去年上半年最真实的写照之一。此外，全款优先、连夜排队等不正常买房现象频频出现，为恐慌性抢房潮写下了注脚。

到了下半年，楼市这艘大船在悄然中调整了航向。全装修房改卖毛坯，装修款可按揭，日光盘明显减少，楼盘促销“小蜜蜂”重现街头……

据中国指数研究院统计，2018年，武汉新建住房供应2660万平方米，同比增长约15.1%。其中12月份供给创出年度新高，整个第四季度939万平方米，占到全年总量三成多。

2018年，武汉住房成交1810万平方米，同比下降11.4%，但在全国大中城市销量普遍下滑情况下，依然夺得全国楼市销量第二名，且连续八年位居前三甲。

与去年相比，供应和成交数据一增一减，成为供需失衡状态有所缓解最有力的证明。

土地

从高价抢地到多宗流拍

作为开发商的粮仓，土地市场同样备受关注。

去年前六个月，武汉的土地市场火热依旧。据武汉市国土资源和规划局数据统计，房企花了489亿元拍得426公顷土地，成交金额同比涨幅32.88%。中心城区优质土地资源极为稀缺，所以开发商不惜高价从城郊和新城区拿地。

而到了下半年，土地延期揭牌、无人报价流拍则时常出现。位于硚口区宗关的一宗地块，9月底延期揭牌，10月底因无人报价而流拍，12月底则终止挂牌。

全年来看，根据中国指数研究院统计，武汉土地出让金额1381亿元，位居全国第五，可规划建筑面积达4625万平方米，位居全国第一。

2018年，武汉居住用地平均楼面价4722元，溢价率3.74%，这两项指标均低于2017年的4992元、11.33%。

湖北房地产经济学会常务理事李国政分析，土地市场的转冷，一方面是由土地出让方式的调整，采取了最高指导价等措施，避免了高价的产生。另一方面，房企资金压力增大，高溢价抢地减少，导致流拍、延期现象时有发生。仅去年8、9、10这三个月，武汉土地市场流拍地块高达7宗。

而从成交区域来看，蔡甸、东西湖以及新洲阳逻、洪山白沙洲等区域中的优质地块，仍是开发商争夺的热点。

政策

开创性推出刚需优先选房

从购房者恐慌性抢房，到楼盘打折促销;从开发商高价抢地，到多宗无人报价而流拍。武汉楼市为何在短短一年之内完成了如此明显的节奏转变?

易居房地产研究院总监严跃进分析，主要是市场自身调节起了主导作用。去年上半年，武汉楼市的库存严重不足，很多项目因备案价格限制而迟迟不预售开盘。

而到了下半年，在持续的博弈中不少开发商放弃了“以时间换空间”的幻想，转而陆续开盘出货，以完成全年业绩目标。此时，越来越多的项目集中开盘，楼市开始从“卖方市场”向“买方市场”转变。贯穿全年，则是信贷利率的不断攀升，推高了投资炒房的成本，挤走了不少泡沫。

武汉楼市退烧的另一个重要因素，是主管部门采取了一系列精准调控的措施。如去年2月开始，武汉开始试点“刚需无房家庭优先选房”的新政，这在全国是个创举。

一年时间里，该新政从试点到全面铺开。到去年11月，武汉市预售备案均价低于20000元每平方米的新建商品住房项目中，开发企业应拿出户型建筑面积低于140平方米的准售房源，采取公证摇号方式随机选取不少于80%的比例纳入优先选房范围，汉阳四新、洪山白沙洲等6个热门区域比例则为100%。

此外，武汉还进一步加强了对开发商预售资金的监管、对销售全过程进行监管、出台全装修房管理规范等。一系列组合拳的落地实施，使武汉房地产市场秩序进一步得到改善，“一房难求”现象缓解。

前瞻

楼市调整格局仍将持续

随着楼市调控持续深入，武汉房价涨幅也继续放缓。去年12月15日，国家统计局发布的数据显示，武汉11月新建商品住宅销售价格环比上涨1.6%，涨幅小于10月的 2.5%和 9月的3%。

库存方面，截至去年11月底，武汉已批准预售尚未网签的商品住房139254套，面积1480.38万平方米。不出意外的话，截至本月目前武汉新建商品住房库存将连续五个月增加，面积则将超过1600万平方米，全部卖完至少需 9个月。市场天平继续向购房者倾斜。

李国政认为，今年，武汉市将推进稳地价、稳房价、稳预期“一城一策”试点，培育发展住房租赁市场。从市场供需来看，市场调整的格局仍将延续，部分热门区域供给大增。同时，大光谷经济圈热度不减，拉动五里界、葛店、红莲湖、梧桐湖新城等区域发展。

对于购房者来说，李国政建议，今年置业应更加注重房子本身的品质，从建筑质量、生活配套等方面考量，选择有轨道交通的区域，这样才能更好地满足“居住”的需求。

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