2018年上海新房市场供求逆转

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1月16日，国家统计局发布数据显示，2018年上海新建商品住宅价格上涨0.6%，二手住宅价格下降0.3%;4个一线城市新建商品住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格下降0.3%。而各机构发布的数据也印证了一二线城市新房销售遇阻、二手房低迷的现状。

值得注意的是，上海易居房地产研究院日前发布的《上海2018年度房地产市场报告》(以下简称《报告》)显示，2018年上海新增供给面积836万平方米，同比增长122.1%;而新建商品住宅成交面积约647万平方米，同比仅增长1.2%。同时，二手住宅共成交16.4万套，相比2017年的15.2万套略有上升。

易居研究院研究员姚方向《每日经济新闻》记者表示：“上海楼市经历了2017年商品住宅供应自2006年以来的最低水平，2018年呈现近3年以来初次供大于求的‘逆转’，但供给放量并未推动成交量的上行。”

新房供量同比大涨 成交量同比仅增1.2%

《报告》显示，2018年上海新增供给面积836万平方米，同比增长122.1%;而同年上海新建商品住宅成交面积约647万平方米，同比仅增长1.2%。

上海市历年新建商品住宅供应与成交面积⾛势

一个有意思的现象是，《每日经济新闻》记者所在的十几个上海置业微信交流群里，近几个月讨论买房的人明显少了。管理员还是每天发送“上海重磅推盘”或“稀缺二手房源”，但他往往要唱十几天的“独角戏”才会换来一两条可能还是广告链接的“回应”。临近年底，大家的话题从***转到了辅导孩子学习方面，偶尔有一两句关于买房的讨论，众人的态度也是高度一致——继续观望。

姚方向《每日经济新闻》记者分析认为：“从短周期来看，当前市场类似于2011年走势。若以2012年为参照，预计2019年新建商品住宅成交量将小幅增长。”

土地市场方面，2018年上海共成交278幅土地，土地成交建筑面积2381万平方米，同比增长26%。土地出让总金额1927亿元，同比增长19%。

报告指出，在2016年上海土地成交建筑面积到达低点后，2017年开始步入上升通道，但2018年同比增速放缓。纵观2018年年初累计数据，除3月和10月，其他各月份年初累计土地成交建筑面积同比增速持续回落。

值得注意的是，2018年上海土地市场溢价率低，甚至接连出现流拍现象。在重租赁和严管控的背景下，加之房企资金压力加剧，房拿地也更加理性谨慎。2018年12月份，上海共成交31幅地块中，商品房住宅用地仅有4幅。

新房价格继续上升 二手房价格同比降2.7%。

《报告》显示，2018年上海新房成交均价为53432元/平方米，同比上涨11.5%。2007年至2018年，上海房价整体呈现上升的走势。

上海新建商品住宅月度成交均价与同比涨幅⾛势

受成交项目结构影响，2018年12月上海新建商品住宅成交均价为61836元/平方米，环比上涨5.0%，同比上涨24.8%。从2018年12月份成交金额来看，销售排名前5位的商品住宅项目成交均价均超过10万/平方米，较2018年11月份有所上涨。

上海易居房地产研究院指出，从同比涨幅来看，自2011年至2018年，成交均价同比涨幅收窄，2018年同比较2017年同比下跌13.6个百分点。2011年和2012年上海新房价格接近于零的同比增速，是因为一系列限购限贷政策的有效遏制。预计后续上海新房成交价格整体将类似于2011年~2015年间的盘整态势。

国家统计局数据显示，2018年上海二手住宅销售价格环比下降0.3%，同比下降2.7%。

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者分析指出：“相比新建住宅限价，当下市场二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经市场过半，北京、上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。”

《报告》显示，2018年上海二手住宅累计成交约16.4万套，同比增长7.8%。对比历史数据来看，2018年二手房成交量仍在低位运行，市场属于平稳波动。

近年来上海市⼆⼿房价格指数⾛势

《报告》认为，2015年和2016年上海二手房成交量为2009年以来历史高点, 本轮调控历时两年多，二手房月度价格指数持续高位盘整，自2018年以来进入下行通道。随着成交量的萎缩，二手房价成交价格如期下跌，考虑到政策环境和信贷环境仍然没有放松，预计上海二手房价格将继续小幅下行趋势，近几年需求恐难以维持旺盛水平。

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