军运年C位 | 领跑大武昌,这个项目凭什么?

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军运会100天倒计时正式启动，C位出道的武汉火出新高度。

虽已成为各类榜单常客，但6月底，《中国城市竞争力第17次报告》发布，武汉首次跻身综合经济竞争力第8名，依旧令人振奋，因为这个报告属于中国社会科学院财经院创新工程重大成果，专业权威令人信服!

巧合的是，政国策这一段忙于楼市半年盘点，震撼的发现，在全国同类城市大多下滑之际，武汉土地出让金949亿，大涨85%，高居全国城市第二名，住房销量超8.5万套，同比上涨逾18%，堪称楼市中的战斗机。

更让人惊讶的是，武汉上半年热销楼盘20强，有15个项目位于三环线以外，但有一个来自于主城区的网红项目，勇夺大武昌主城销冠，这就有点意思了。

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军运年楼市升温，这座城先热为敬

"办好一次会，搞活一座城“，10月份举办的世界军运会，已经成了武汉楼市最大的营销IP，相关部门也不失时机打出营销牌，向世界推介大武汉。

7月10日，一篇《什么是武汉?》，美轮美奂的城市大片，刷爆朋友圈，累计阅读近1000万，点赞超过7万+，武汉籍名人王凯、朱一龙转发为武汉打call，微博话题阅读量达9400万+，12个小时内，可统计阅读传播总量达1.3亿，掀起海内外关注武汉的巨大热潮，现象级传播，网红武汉热得发烫!

▲ 纵横的江湖，快意的人间《什么是武汉?》

军运会日益临近，全城激情澎湃，楼市涨声一片!6月份，政国策参加行业发展论坛，多家品牌房企看好楼市钱景，甚至有全国知名房企老总预测，军运会之后，即便在限价行情下，武汉房价有望三年翻一番。

有这么夸张?靠谱吗?政国策只能说，乐观了一点，但，还真不是凭空乱盖。

按照既往大型赛会的规律，确有这么一种发展轨迹。且不说当年北京奥运会、广州亚运会前后3年上涨2-6倍的特例，近的来讲，2016年杭州G20峰会前后，房价涨幅在50%以上，2017年厦门金砖国家峰会，涨幅也在20%以上。

对于武汉来说，除了围绕军运会的专项投资1448亿外，还有几个因素叠加，给了大家这种判断和预期。

一是过去五年城建投资达到10050亿，这两年陆续进入收获期，环线、长江大桥、地铁纷纷通车，实打实的城市红利兑现期到来;二是武汉楼市调控持续近三年，毛坯与装修价格双限，控制相对严格，目前有筑底上涨的冲动。

军运年武汉楼市势头凶猛，不是靠口号喊上去的，而是有赖于多重价值的集中释放。事实上，上半年，根据武汉发放的住宅预售许可证统计，有三分之一的项目价格上调，整体房价呈现触底上涨势头，部分区域达到一个涨停板，只不过大家只做不说，买房人别有一番滋味在心头。

这就是2019年武汉楼市供销两旺、量价齐涨的秘密!

政国策关注的是，在这个过程中，三环及三环外的新城区，由于价格、不限购等综合优势，“抄底声不绝”，成功实现逆袭，已经成为武汉楼市的一大景观。比如上半年武汉热销楼盘前20名，15个项目都在三环线以外，城市扩张势头凶猛。

出人意料的是，全市卖房最多的区域，依然被主城区洪山区夺得，而洪山区的销冠楼盘，夺得武汉第五名，且这一个项目就占到区域总销量的近10%，堪称大武昌楼市“王中王”!

这个项目，就是位于洪山区仁和路与友谊大道交汇处的金科城。

根据中指研究院报告，2019上半年金科集团销售额达到820.5亿元，位居中国品牌房企销售排行榜第17位，巧合的是，2019年3月，金科集团荣获“2019中国房地产百强企业第17位”，且连续15年实现蝉联，有实力，还能长期稳定保持，这个竞争力就比较硬核了。

金科城，是其落子大武汉的第一个项目、全球第七座金科城，上半年成交1196套(网签数据)，成功抢得洪山区销冠，销量是周边项目的两倍以上，领跑大武昌势不可挡。

政国策了解到，实际销量还不止如此，有一栋楼398套，被直接团购了，但尚未纳入官方统计系统，也就是说，金科城实际销量接近1600套，按照半年180天，相当于每天都能卖个8、9套。

作为一个主城区项目，在限贷限购的不利条件下，能够一举卖成爆款，到底有什么过人之处?

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大武昌2.5环，再造东湖新城主轴

但凡热销的楼盘，无外乎天时地利人和的综合优势，讲究的是内外部要素的均好性，这一点，金科城体现的比较明显，大武昌2.5环效应、江湖连廊主轴的光环，无疑是金科城最大的助力。

大武昌2.5环的形成，背后是有故事的。

由于江湖密布，加之水患与基建缺乏，在过去20年，武汉采取了离水与背水发展策略，城市中心呈现楔状组团格局，相互之间联络性较差，断头路遍布，因此，武汉楼市的板块效应远大于环线效应。同类的产品，四环的价格竟然可以与二环持平，买房人经常懵圈。

情况在这两年发生改变，随着武汉基建力度加强，确立“1+3+3+1”空间格局、长江主轴、东湖绿心等重点方向之后，武汉的环线效应开始与世界级都市接轨，至少在三环内，价格梯度逐步出现，洼地效应也被市场关注。

在这个转变过程中，2.5环的逐步形成，是武汉区域价值最大的变数所在。山河湖泊的制约，让武汉的环线无法形成等距同心圆，尤其2-3环之间，汉口的距离只有武昌的三分之一或一半，这个时候，2.5环的出现，对武昌的作用尤为巨大。

▲ 武汉二环、三环之间新增一条“辅环”(2.5环)

7月11日，武汉市自然资源与规划局证实，根据新一轮城市总体规划，武汉市域高快速路网布局在“五环十八射”基础上，在原二环线和三环线之间新增一条环线及六条放射线，最终形成“六环二十四射多联”的布局结构。

这条新增的环线就是辅环(2.5环)，以古田桥、杨泗港大桥(今年9月底通车)、堤角过江通道(规划中)跨越汉江、长江，经上述通道两端接线道路衔接成环，大武昌总体走向为仁和路—东湖隧道—光谷大道—南湖大道-杨泗港大桥。

前几年，2.5环重要节点还停留在概念阶段，但东湖隧道、杨泗港大桥等陆续推进之后，蓝图开始兑现。金科城所在的仁和路，正好处于武汉的2.5环，从2017年1月拿地至今，完美迎来这一波最大的城市发展红利。

▲ 金科城位于武昌2.5环

2.5环的确立，还给金科城带来了第二个显著的区位优势，那就是仁和路一跃成为东湖新城的发展主轴。

尤其是2017年以后，“长江主轴”“东湖绿心”，上升为武汉城市亮点区块战略，仁和路串联青山滨江商务区和东湖旅游风景区，两头挑起长江与东湖，是名副其实的江湖连廊，外部区位价值明显提升。

“长江主轴”要求“三年初见效、五年成规模”，武昌主轴经济区一路向北，“杨春湖高铁商务区”全面启动，未来三年，三大经济主轴将全面加速，处于围合区域的仁和路主轴，成为武汉最值得期待的超级板块之一。

不仅如此，金科城还拥有“三横三纵三轨”交通优势，友谊大道直通徐东，二环线速达汉口，4号线、5号线(2021年通车)、12号线(在建)三地铁环伺。车行即可快速到达高铁、高速、机场，立体交通网络内外畅达，辐射的人口在300百万以上。

还有一个因素不容忽视。由于武昌土地资源稀缺，房价高涨且一房难求。武昌人买房，要么南下，选择白沙洲、黄家湖、文化大道，要么沿着地铁4号线，选择东湖新城仁和路、杨春湖高铁站，相比之下，地处江湖连廊的仁和路，有颜值有地利，能够满足中高端群体的居住需要和心理平衡，无论是主动还是被动，这种外溢的红利仍将持续下去。

这就是销冠的全部秘密吗?

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产品力，经得起时间考验的硬实力

能够成为销冠，金科城的区位价值过硬，但政国策认为，在武汉楼市分化明显，中高端产品卖不过刚需项目的背景下，金科城在2万价格档，依然可以卖成爆款，产品力才是终极杀手锏。

金科城，70万方住宅大盘，三大居住组团，规模优势明显，车位配比1:1.25，人车分流设计，通透户型、电梯独立入户、宽景阳台等设计，都是改善性购房的主流配置。

20分钟生活圈内，就有金地广场、武商众圆广场、八大家红坊里、奥山世纪广场、印象城、群星城等大型商业，更有徐东商圈、高铁经济圈云集，品质生活触手可及。

1.5公里生活半径内，就有武钢体育公园、南干渠游园、和平公园三大生活公园，步行可达。更有青山公园、青山滨江公园、罗家港公园、科普公园环抱，俨然一座立体环绕式天然氧吧。

项目自带两所幼儿园，紧邻规划小学用地，更有省重点中学武钢三中、武汉科技大学、武汉理工大学及多所武钢附属小学初中，远近分布，匹配不同阶段的教育需求。

医疗卫生保障有武汉第九医院、武汉科技大学附属普仁医院、武钢总医院、武汉科技大学医院青山分院等。

▲ 武钢体育公园

从以上基本面来说，金科城有足够本钱“躺赚”，但作为金科在武汉的首秀，金科城担负着塑造品牌与口碑的双重任务，并未满足于产品，而是希望用作品来留下一个标杆。

具体落实上，金科城采用新亚洲建筑风格、东方山水园林。充分运用空间线条与自然造景，以“前庭后院”的皇家礼序，复归传统，彰显大宅风范，这样的新中式风格，从进门之时就让人耳目一新!

金科城的归家礼序，在沿用大宅府第的归家文化基础上，以业主生活需求为根本，删繁就简，最终采用“四进八苑”仪制。一入朱门、门庭仪度显非凡;二赏庭院、嘉树多奇品芬芳;三游回廊、曲折婉转春寂寂;四入大堂，门第尊贵境私享，配合八大艺苑组团，叠院障景，呈现独到的东方雅韵。

显然，这些关于建筑、园林的描述比较唯美，但通常比较虚，一般交房甚至入住后，业主才能有充分感知，在预售环境下，市场上经常出现“买家秀”与“卖家秀"的巨大反差，买卖双方信任度有限，导致很多品质项目在细节上的打磨，知音难觅，沦为无效价值，挫伤企业的积极性。

金科城自有一套，2019年5月1日，金科举行了一个独一无二的”示范区“开放仪式，把即将交付的实体部分做成展示区，将真实的场景落地，把文字描述的仪式感变成买房人的可观可感，大大促进了后续的销售，叫好又叫座。

▲ 项目实景图

▲项目实景图

▲项目实景图

▲项目实景图

▲项目实景图

金科城将一楼架空，打造特色泛会所，走进楼栋，5.8米挑高星级酒店式的架空层，大气上档次。

从归家大门到庭院，从回廊到楼栋挑高大堂，每一个细节实景呈现，从某种意义上讲，这就是现房销售模式，所见即所得，这种购房体验的杀伤力，当然更加强大。

趁热打铁，5月11日，金科城举行了康斐斯签约仪式，这个高端健身品牌落地社区内部的金科美邻街，实景生活方式展示，引发买房人对于未来生活的美好想象!

▲金科美邻街实景图

价格和户型亮点更多，以即将推出的金科城三期新品金科·玺玥为例， 一个单元6梯7户，东侧为三梯四户，西侧为三梯三户(相当于一梯一户)，户型为111-140㎡三房四房，吸引的客户群体相当纯粹，也是武汉改善性购房的主流需求户型结构。

目前武昌主城价格3～4万，东湖畔、杨春湖高铁商务区达到2.5万+，青山滨江商务区2.3万+以上，金科城目前采取毛坯销售，均价在1.9万/㎡左右，粗略测算，首付约60万起，要想安家大武昌主城区，这是一个绕不开的主流选择。

销冠的秘密其实也简单，有颜值有实力，自然人见人爱，争掏腰包。过去几年，政国策曾推荐了好几位朋友在仁和路板块安家落户!如果，2019军运年，你感受到了大武汉的澎湃动能，想了解一下“火起来的仁和路”，不妨从金科城开始!

文|政国策(地产与城市研究者)

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