调控三年了,郑州千万人口支撑起来的市场回暖,能走多远?

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“房住不炒”的总基调一再被强调，住建部也将“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)列为2019年度十项重点任务之首。

落脚到郑州，伴随“国家中心城市”的定位，以及顺利跻身“人口千万俱乐部”，这座中原城市的楼市、房价有了坚实的支撑，业内也分析称：“调控政策将会更加精细化”。

郑州房地产调控已持续三年，市场没有什么新的变化?限购的影响有多大?楼市未来走向如何?我们今天一起来分析下。

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郑州楼市的“金三银四”

3月份过后，利好消息在慢慢释放，社保、银行贷款利率方面开始有所松动，市场开始慢慢好起来，有些高品质、口碑好、性价比高的楼盘，去化都做得很好。

对于3月份以来的市场回暖现象，业内认为，这背后既有调控政策松动的迹象，也意味着市场的重新回归。

在一家本地房地产企业就职的小李透露，如果购房者不够资质的话，开发商会帮忙想办法解决。比如，对两年社保的限制，以前是房管局审核，就是查档案，比较严格，如今把权限下放给开发商自己审核，到房管局备案。

回归到本轮调控的起点。在“加强房地产宏观调控，维护房地产市场秩序”的大背景下，郑州跟随一线城市启动了本轮房地产调控政策的步伐，于2016年10月启动限购，后又经过多次调控政策出台，2017年5月3日，郑州限购升级，一方面扩大限购区域，另一方面要求取得不动产证未满3年不得上市转让。

郑州推出房地产调控政策以来，整体上不论是去化速度，还是火爆程度， 2017年的市场还是挺不错的。2018年8、9月份之前，市场也都是正常的。然而在2018年10月至今年2月底前，郑州的房地产市场转入“严寒”状态，很多楼盘去化不理想。

“尤其是二手房市场，表现最为明显。很多人房子挂了一年，如果仍然坚持价格的话，就可能卖不出去。”在当时，只有刚需盘以及特别好的楼盘，才能保持比较好的去化速度，而一些大户型的改善型楼盘，受限购政策影响相对较大。

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限购的影响

从网签数据来看，郑州自2016年下半年限购政策出台后，新建商品住宅和二手住宅的成交套数都明显下跌。

省会郑州是河南的单核城市，对于楼市供应来说，郑州常住人口、暂住人口是无法支撑市场的，地市是郑州楼市去化的很大一部分支撑，起码占30%-40%。“郑州的市场想要变好，地市的需求必须火才可以。”

然而也因为郑州执行调控政策，来自地市购房群体的需求受到抑制，带热了三四线城市的楼市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于郑州来说，本轮房地产调控政策确实抑制了投机需求，稳定了房价，而且市场预期也开始回归平稳。

从统计局的数据看，郑州属于这轮房价调控相对效果较好的城市。

诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐对第一财经记者表示，对于购房人群来讲，调控政策抑制了购房的需求，特别是投资需求，也稳定了房价。

不过，严跃进也提到，类似管控，实际上会抑制政府的各类财政收入，比如土地交易等。从银行的角度来看，会引发房贷资产缩水等带来的风险。对于购房者来说，部分二手房房源挂牌的周期会延长，这个时候自然会增加各类负担。从实际情况看，也会影响此类房东的换房交易。

他认为，郑州属于这两年省会城市中的黑马，其房价上涨力度大、市场交易规模大，都体现了此类城市相对较好的投资价值。但这一轮政策也有很多新的因素，比如说人才导入的政策也开始增加，这实际上也会变现，引起部分炒房现象的出现。对于开发商来说，部分此前积极进入郑州市场的企业，其实后续也要防范限价等带来的新压力。

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千万人口支撑起的市场需求

尽管房地产调控导致市场产生明显波动，但这阻挡不了全国绝大部分知名房地产企业纷纷入驻郑州。业内称，这正是看中郑州市场未来的潜力，所以外来房企纷纷抢滩。

本身房地产调控的目的就是为了调预期，目前也已经达到了效果。只是在过去，房地产调控可能没有持续这么长时间就开始反弹了，而本轮调控严厉的程度贯穿始终，让开发商变得不再心存侥幸，预期降低了，对价格也就不会有太多执念。

长期来看，房地产市场调控的政策是坚持“房住不炒”，一城一策。所以可能会根据郑州当地的市场情况做出微调，但是大面积的放松政策是不太可能出现的，总的目标还是要坚持房地产市场的健康平稳发展。对于限购这块，短期内不会有明显的放松迹象，具体情况还要看后期市场的发展情况。

业内称，郑州这两年房价确实没有上涨。不过“要是正式放松调控政策，市场马上就会再度火起来。”

这样的判断源于郑州的国家定位以及人口的持续涌入。

《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年)》明确提出分阶段建设的核心指标：到2020年，全市常住人口规模为1100万人，城镇化率达到75%;2035年达到1350万人，城镇化率达到85%。

据官方统计，2019年，郑州市人口突破1000万，成为中部六省省会中第二个进入“人口千万俱乐部”的城市。随着“智汇郑州”人才政策的持续深入、外来人口落户门槛逐步降低，郑州未来人口将会继续大幅增加。

严跃进称，郑州本身就是中国城镇化发展速度相对较快的城市，未来人口导入速度也会加快，预期后续房地产市场交易也会上升。同时建议积极发展租赁市场和相关产品等，以对冲高房价。

来源：第一财经

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