土拍新形势需要开发商探寻运营新模式

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去年10月11日，中堂镇107国道东泊路段旁一商住地挂牌出让，这是东莞首宗“竞自持”地块，之后“竞自持面积+竞自持年限”几乎成为东莞竞拍的标配。

今年6月29日，常平镇横江厦村一地块被深圳市颐盛投资有限公司以自持比例45%、自持时间不低于5年竞得，这是东莞土地市场自2017年10月11日以来交易的第14宗“竞自持”地块。8月将出让的地块也不乏“竞自持”规定，麻涌镇华阳村一地块要求竞得者自持100%规划商业建筑面积10年。已经出让的14宗地块如果以规定的最大容积率开发的话，自持面积合计达36.59万平方米。

去年第四季度以来，外来品牌开发商万科和碧桂园各自在东莞竞得3宗竞自持地块，是区域开发商中开发自持地块项目最多的两家房企。万科竞得的是大朗镇松柏朗村商住地、虎门镇博涌社区商住地和南城街道建设路南侧商住地，几宗商住地自持总面积相当可观。据了解，东莞万科竞自持项目的规划尚未确定，根据其他城市分公司的经验，自持就是为了落实“租购并举”政策，开展租赁住宅业务，东莞万科应该不会例外。

对于主管部门来说，“竞自持”的出现是土地出让过程中政策与市场互相博弈的结果，是考验开发商拿地实力的无形“门槛”，以及保证顺利卖地并抑制地价过高的“保险”，也是配合“限房价、竞地价”土地调控的辅助手段。

对于开发商来说，用更高的价格获取地块问题不大，因为建好后销售出去回款速度不会太慢，资金占用成本低。但自持不一样，热门地块多轮竞拍之后自持面积往往不低，有的接近五成，有的自持部分年限竞到70年……向来以高周转、开发销售为主的地产开发商面临“持有运营”的转型，这不仅是地方土地出让由重开发转向重运营的选择，也是房企自身转型必须解决的课题。

从目前的金融环境来看，国内房企在融资成本较高的情况下做长期租赁的回报率令人怀疑，如果只是简单作为租赁，回笼资金的时间成本很高，自持地块实现收益将是一个难题。再加上地价、税负、融资成本等，机构租赁住宅本身的收益率可能更低。从租金增幅来看，近年东莞房租的走势比较平稳，对习惯于吃“大块肉”的开发商来说，微薄的租金收益以“喝汤”来比喻并不为过。

从卖房子到物业运营，对开发商来说是一道门槛，对于中小型开发商而言更是这样。需要沉淀几亿元、几十亿元资金的物业运营，尤其是住宅租赁，很可能只是大型开发商的游戏。不过，在“房住不炒”的楼市调控大背景下，房企利润率持续走低，主动拥抱微利，探寻新的运营模式，总比未来被动转型要好。

来源：南方日报

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