咖姐课堂 | 盘点二手房交易流程中的那些坑(附交易流程图)

time

如今二手房已经成为很多人的置业选择，相比新房，二手房选择面更广，价格多元化，配套设施相对完善。

然而相较于新房交易只需付首付，签贷款协议，签购房合同，按时还贷等一系列简单易懂的操作流程而言，二手房交易的流程相对复杂，一不留神，就可能踏入“陷阱”，对于这些可能存在的“陷阱”大家千万不能掉以轻心。

那么二手房交易中容易存在哪些问题呢?

今天，就让咖姐和大家一起一探究竟~

要说在交易过程可能会踩到的坑，首先我们必须了解二手房交易流程，结合实际去分析此流程中可能会出现的问题。

首先，上干货!一张图让你看懂二手房交易全过程：

接下来，咖姐将基于以上交易流程来结合实际盘点一下需要注意的一些具体事项：

这一步至关重要，能够清楚进行买卖双方摸底。

摸底完成，确保双方具备买卖资质后，则可以进行签约。

签约注意事项：

注意：二手房买卖环节多，耗时长，在交易的各个环节，购房者都应注意保留相关文件及证据，比如转账记录、沟通记录等。必要时可以诉至法院维护正当权益。

如果选择专业的中介进行房产交易，则能够避免许多风险：

例如深圳中原地产，就严守18道安全交易流程，设置多道“关卡”来确认房屋没有问题：

首先，在接受业主委托时，深圳中原地产会要求业主提供“两证一书”(身份证、房产证/不动产权证书、二手房委托合同)，而后对于业主材料及房产相关信息进行核实，包括房屋面积、地址、年限、共有人等。在接受委托时就率先确认了产权的有效性及相关信息。

其次，在签订合同前，深圳中原地产仍会再次查档，确认产权交易的有效性。而经过风险管理部专业律师团队把关与审核的合同，也明确约定了双方的违约和赔偿责任，避免“一房二卖”等情况造成经济损失。

还有在发放定金前，同样会再进行查档，确认无误后才会发放定金。对于每一次查档资料的审核，深圳中原地产都会严格把关，保障买卖双方的交易安全。

买卖双方需准备好签约材料：身份证明文件，资产证明(收入证明、银行流水、股票或其他资产等)，在约定时间内做材料提交。

在这个环节有什么需要特别注意的呢?

银行的选择：一般而言，首选利率低的银行。

虽说许多外资银行的利率低于中资银行，但是结合实际情况，仍优先选中资行。根据客户资质以及要求的不同通常要选择跟自身情况适配的银行，选择考量点主要有几个方面：

公积金贷款：如做公积金贷款，需要提供买家的房屋查询清单，个人公积金贷款上限为50w，家庭名义申请则是90w。

确定贷款成数：查询征信报告，确认买家名下购房记录，则可确定首付3成、5成或7成。

通常在贷款批复后一周时间可完成赎楼过程。

如果卖方自行筹措资金将房子赎出，取回房产证撤销抵押登记，这种方法能最大限度地规避风险，对于买方而言，这是最理想的结果。而在无法实现业主自赎的情况下，就应通过正规的担保公司赎楼去最大程度的化解风险。

通过正规的担保公司赎楼，一般有两笔款赎楼和一笔款赎楼两种方式：

两笔款赎楼：两笔款赎楼是指卖家向银行申请以信用为主要担保方式，加上担保公司为其所提供的不可撤销担保为附加担保的短期信用贷款，用于提前还清原贷款，赎出房产证。业主赎楼与买方按揭互不相关，这种赎楼方式对于买方而言风险是最小的，一旦出现卖方无法按时清偿贷款的情况，银行将直接要求担保公司承担担保责任，而担保公司则会追究卖方责任，买方利益则可以最大程度的得到保障。

一笔款赎楼：买方通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖方用于提前还清贷款，其中只需支付担保费，业界常称为“一笔款赎楼”。一笔款赎楼的本质是将业主的赎楼义务转嫁到买方，买方在银行发放按揭贷款时就开始逐月供楼。如果是一笔款赎楼，在担保期间交易一旦出现问题，银行会追究担保公司责任，而担保公司承担责任后则会要求买方承担责任，买方的利益仍然无法保证。

对比两种赎楼方式，在通过担保公司赎楼时，采用两笔款赎楼往往更为安全。在此方面，深圳中原地产一直坚持“两笔款赎楼”，最大程度上避免了购房者钱房两空的风险。

过户前有两个必要条件：

买方：婚姻证明、户口本(户主页、夫妻及未成年子女页)、身份证(配偶的身份证复印件)、非深户准备5年或以上社保清单

卖方：身份证、房产证

注：如果卖方房产满5年且是深圳唯一住宅可免个税，需提供资料：夫妻双方身份证、户口本(包含户主页、夫妻及未成年子女页)，婚姻证明，房产证。

过户递件后，通常5个工作日取证。取证和抵押是两个步骤，基本能在一天内完成。

注意事项：

银行发放尾款后便是交房环节，交房时需要办理水、电、煤气、物业过户等事宜。水电交接的过程中需要关注：

是否有欠缴，若有欠缴则需让卖房及时缴清。

交接时注意查看水表电表记下当前额度，向燃气公司问清当前额度。

① 身份证原件及复印件;

② 契税发票原件、房产证复印件;

③ 托管银行卡账号及复印件。

对于普通人来说，买房绝对是人生中的一件大事，但大多数人较难具备这方面的专业知识，如果选择专业的房地产中介公司为交易提供保障，就免去了很多不必要的风险。

在深圳中原地产，二手房交易严守18道流程，以确保买卖双方的交易安全、资金安全、信息安全。对于直接涉及到“钱”/至关重要的资金安全，深圳中原地产作为中介有着严格的把控：

在交易流程的第3步，深圳中原会托管定金，在反复确认卖方及房屋各项信息的真实性和有效性后才会放定;

在第6步申请首期监管的流程，深圳中原坚持首期款百分百由银行监管，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人均动用不了资金;

再比如第10步赎楼环节，深圳中原地产一直坚持“两笔款赎楼”，避免购房者钱房两空的风险。

来源：尚舒房 | 深圳说房

整理：中原大咖

转载请注明以上信息

相关阅读：五洲大道租房