买二手房流程

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买二手房的流程及注意事项

一、买二手房的流程

买二手房的流程通常包括以下几个步骤：

1. 看房：

买方首先要进行看房，了解房屋的实际情况和周边环境。在看房过程中，买方可以与卖方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项。同时，买卖双方产生的所有费用一般由买卖双方自行支付。

2. 查档：

买卖双方需要持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案。这一步是为了确认房屋的所有权和抵押情况，确保房屋的合法性。

3. 签合同：

买卖双方需要协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金支付时间及比例、违约责任等各项事宜，并在签订合同前进行充分的沟通和协商。

4. 卖方公证：

卖方需要与担保公司一同到公证处进行公证，以确保交易的合法性和真实性。卖方委托担保公司办理相关事务，保证交易的顺利进行。

5. 资金监管及贷款申请：

买方需要将首期款支付到按揭银行的资金监管账号，并与买方及担保公司签订资金监管协议和相关文件。买方还需要向银行提出贷款申请，待银行批准贷款后，买方将得到贷款承诺书，约等待7~8个工作日。

6. 赎楼：

买方在支付担保费用后，担保公司将向原贷款银行申请赎楼，并出具赎楼担保，进行赎楼和注销抵押登记手续，约等待5个工作日。

7. 房屋过户：

买方与担保公司一同去市房地产产权登记中心签订房地产买卖合同，并递交房产过户申请。担保公司将领取回执，整个过户过程约需要5个工作日。

8. 领取房产证：

买方与担保公司一同到领证窗口签署回执缴费，并领取房产证。担保公司将领出新房产证并与按揭银行在市房地产产权登记中心进行抵押登记。银行将先支付给卖方首期款，然后在新房产证抵押登记后，将扣除赎楼贷款后的贷款支付给卖方。整个过程约需要10个工作日左右。

9. 交房：

买卖双方办理房屋交接手续，包括水、电等过户，买方领取钥匙，正式入住。

二、买二手房的注意事项

在买二手房的过程中，买受人需要注意以下几个问题：

1. 房屋产权是否明晰：

买受人应核实房屋的产权情况，尤其是对于多个共有人的情况，需要与所有共有人签订房屋买卖合同。如果部分共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同一般是无效的。

2. 土地情况是否清晰：

买受人要了解土地的使用性质，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；而出让的土地则是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。此外，买受人还要注意土地的使用年限，确保其符合自己的需求和预期收益。

3. 交易房屋是否在租：

买受人要注意房屋是否存在租赁情况。根据法律规定，房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。如果买受人未注意房屋是否被租赁，可能导致无法及时入住或使用房产，引发纠纷。

4. 房屋手续是否齐全：

房产证是买受人获得房屋所有权的重要凭证，缺乏房产证的房屋交易存在较大风险。买受人应确保房主有房产证，并核查房屋是否存在抵押或转卖的情况，以免受到不必要的损失。

三、结语

购买二手房是一项复杂而重要的决策，买受人在购买过程中应慎重选择，确保房屋的合法性和真实性。同时，买受人还要注意房屋的各项手续和注意事项，如房屋产权明晰、土地情况清晰、交易房屋是否在租、房屋手续是否齐全等。通过谨慎的调查和了解，买受人可以顺利完成房屋购买，并获得满意的居住环境。

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