租房规范离不开成熟的房地产市场

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上周末，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规发布，条例征求意见稿包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等，从多个角度规范房屋租赁和销售市场。其中将近一半的篇幅重点放在了如何保障租房人的权益。  这对于城市里的租客来说无疑是个好消息。在房屋租赁市场中，租房者常常扮演着“弱势群体”的角色。在这个远谈不上客户友好型的市场中，承租人不得不想尽办法随时转战购房市场，买下自己的房屋才算安心，即使为此背上高额债务也在所不惜。  在人们不愿租房更愿买房的中国，让租客的基本权益得到保障或许能抵充部分购房需求。长期以来，并不健康的租赁市场和投机式购买一起催生了房价泡沫。而在挤泡沫、让市场重归正常轨道的过程中，管理好租房市场却只是房地产市场规范的一环。  在整个房地产市场系统中，租赁市场只是土地供应市场、房地产买卖市场之下的三级市场。租房市场的真正规范与上游房地产买卖市场直接相关，买卖市场的规范同样离不开上游土地供应市场的健康存在。  租房市场的诸多乱象来自于上游房地产市场的发育不成熟。目前，我国的房地产市场尚处于发展的初级阶段。和发达国家成熟的房地产市场相比，中国的住房租赁市场发展严重滞后。  房地产市场以典型的买卖市场为主，房地产间接市场出租企业股票、投资基金份额交易市场尚未形成，这是导致住房租赁市场诸多问题的关键原因。发达国家成熟的房地产市场已经形成了房地产买卖市场和房地产租赁市场并重、直接市场和间接市场并举的市场，拥有大量资金的机构投资人、出租人在良性促进着租赁市场的发展。  此外，迄今为止，有关中国房地产市场的规制尚缺乏一套完整、系统的制度，对于住房买卖、住房租赁以及土地、金融、房地产业管理乃至相关的税收，尚存在许多法律法规的空白。“无法可依”给了不良的投机者扰乱市场的机会。  就住房租赁而言，在法律层面的规制主要是《合同法》、《物权法》，但《合同法》并未针对住房租赁的特殊性进行规定，《物权法》则主要涉及出租人。其他由各地方政府部门出台的住房租赁管理办法，在法院处理住房租赁纠纷时并不具有法律效力，因此也就起不到实际的规制作用。  从3月中下旬以来，针对超出正常热度的房地产市场，从部委到地方相继出台了一系列的政策与措施给市场降温。这些政策和措施取得了不错的效果，但此类“补丁式”政策虽然能够满足即时的需求，但层层摞起来的“补丁”却远比不上将政策的整体效果最大化的立法更有约束力。因此为了楼市长期健康发展，还需要围绕房地产市场逐层进行系统性规范，“房子是用来住的，不是用来炒的”也需要真正配套的长效机制来实现。

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