房企如何将商业住房变成租赁市场的主力

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年初的国务院常务会议确定，“实行购租并举，发展住房租赁市场。发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。”  这是中国政府在住房市场化改革进行了近20年之后，以及当今房地产市场所面临的问题，发展理念上的一次转变。其中两方面的内容将引发特别关注，甚至可能引发争议。  一是鼓励个人依法出租自有住房。  这实际上已经否定了过去多年一直遏制投资性需求的政策导向，没有投资者，个人可供出租的住房从何而来?  但个人住房出租市场层面的问题是投资回报率较低，政策方面的顾虑是未来的房地产税怎么征收?  本来投资回报率已经较低(且现在出租个人住房就要交房产税)，未来还有房地产税，甚至土地到期后可能还要再缴一笔土地出让金。如此不安全不稳定的预期，谈何鼓励和发展呢?  因此，官方必须对房地产税立法，以及土地使用年限到期之后续约问题，尽快有一个清晰的立法和政策思路，稳定市场预期。有恒产才能有恒心，反之亦然。  二是允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。这将会引发极大关注和争议。  谁能改?怎么改?  已建成的可以改，在建的可不可以改?  出租的可以改?出售的可不可以改?  仅举两个例子，酒店式公寓可否改为带厨房带阳台的住房?既然改成了住房，水电可否按民用来算?  村级留用地项目村里自持的51%是不能出售只能出租的。可否建成住房呢?等等一系列政策悬念。  官方必须尽快作出政策的实施解释。否则，要么此项政策变成一纸空文。要么政策失控，市场一片混乱。

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