地产知识扫盲篇 天津房屋修缮定额

time

地产知识扫盲篇 天津房屋修缮定额,商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？

答：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价。

商品房的计价方式是否可以自由选择？

答：从2002年10月1日起，商品房的计价方式只能选择按套（总价）计价或按套内建筑面积计价。

商品房建筑面积如何计算？

答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？

答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。

有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些？

答：其产生的原因大致可概括为：

（1）建筑物的某部分改变设计；

（2）施工过程中，建筑物的某部分未按原设计施工；

（3）施工错误或施工误差过大；

（4）竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变；

（5）正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。

业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？

答：在预售期间，可向发展商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图，根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。在竣工入伙后，可按相关规范自行实测，如仍存疑问，可要求进行重新测量。

业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时，应注意些什么？

答：业主在复查已购房地产的面积时，一般只能丈量该套房的套内建筑面积，而且还需注意墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题。

业主如何知道已取得的建筑面积是属于预售面积还是竣工面积？

答：凡提供使用的建筑面积资料均以份为单位，每份资料的封面上均在显著位置标明“预售面积”且加盖的公章为“深圳市地籍测绘大队业务专用章”的，为预售面积；标明“竣工面积”且加盖的公章为“深圳市规划与国土资源局竣工专用章”的，为竣工面积。

按建筑面积计价的商品房，发生面积差异时如何处理？

答：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的处理方式。

买房知识扫盲：房屋的共有建筑面积包括哪些内容?

答：共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？

答：（1）房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积（以下简称“套内建筑面积”）计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时，开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。

（2）房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，实行总价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩，但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋，房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构的房屋建筑平面图。

按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算？

答：按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。

套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？

答：“套内建筑面积”售房，实际上是以“套内建筑面积”为交易面积，按套内建筑面积计算房价，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。

“建筑面积”售房，实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面积计算房价。由于“分摊的共用建筑面积”的存在，使售房面积复杂化、专业化，非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用建筑面积”的合理性和准确性，购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。

“套内建筑面积”售房与“建筑面积”售房相比，前者只是少了个“分摊的公用建筑面积”，而应“分摊的公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内，因此房屋交易总价不变，但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。

按套（单元）计价的预售商品房，当出现面积差异时，该如何处理？

答：按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

什么是房屋的公用建筑面积？

答：房屋的公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨篷、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。

房屋的公用建筑面积是如何分摊的？

每户（或单位）应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：（1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；（2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=（应分摊公用建筑面积/各套（单元）建筑面积之和）×各套（单元）建筑面积。

关于还贷：

双周供指的是将按揭贷款的还款时间由每月还款一次调整为每两周还款一次，其还款金额为月还款额的一半。

优势：1）双周供提高还款频次，相当于提前还款，加强贷款本金减少速度，利息支出额减少；

2）相同贷款额的话，双周供利息额减少的比例随着贷款期限的增加而增加，即贷款期限越长，利息节省越多。

劣势：1）每年会有个别月份还款3次的情况，这在一定程度上增加了客户的还款压力。

适合人群：双周供由于提高还款频次，因此它较适合于那些经济收入较高且稳定的客户不太适合于靠租金来支付贷款的客户。

“父贷子还”即接力贷 主要是针对40岁以上、父母年龄较大一方不得超过60岁的这样一类消费群，他们通过与子女共同签订借款合同，通过将子女作为连带还款人的方式来从银行获得房屋贷款，从而实现购房愿望的这样一种方式。

关于容积率：

容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：

容积率=总建筑面积÷总用地面积

当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

一、容积率的内涵及其特性

容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：

(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C•H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费

楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率

因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。

已购公房是指从单位、房管局或物业公司购买的住房。

优惠价、标准价公房是指国家依据城镇中低收入者的平均工资水平，确定的公有住房出售价格，其中有较多的政策性优惠。

成本价公房是指国家按照房屋建造成本制定的公有房出售价格，其中不含利润

央产房全称“中央在京单位已购公有住房”指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。如中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检查院等。央产房有可能是成本价公房或是优惠价标准价公房。

经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。

商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

房产折旧，是指房产在使用时间内损耗的价值。计算时通常采用直减法(使用年限法，定额折旧法)，将房产应提取的数额，按使用年限分配。其公式如下：房产每年折旧额=[房产原值(计价时的净值)—残余价值+清理费用]/房产预计使用年限(尚能使用年限)。

房屋耐用年限，是指房屋按其设计功能能正常使用的年限。以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级：一级耐久年限100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限50至100年，适用于一般性建筑。三级耐久年限25至50年，适用于次要的建筑。四级耐久年限15年以下，适用于临时性建筑。

房屋修缮，是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。

房屋完好率，是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式：房屋完好率=(完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积)÷房屋建筑总面积×100%。

保修期，是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。

契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

2、营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

3、印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。

纳税保证金：指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。

房地产交易手续费：是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。

房屋权属登记费：即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。

土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

相关阅读：上海出租房屋网