马光远：各地出台房地产限购政策 疯了的房价会崩盘？

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前段工夫，朋友从炙手可热的环北京地带的房地产市场走了一圈，回来给我说，环北京地带的房地产市场彻底疯了，武清、燕郊这些中心区域基本没有房子。但疯的不只仅是环北京，还有北京，还有杭州等热点城市，四处传来“没有房子”的令人恐慌的音讯。这种音讯在市场上不时流出，让更多的人恐慌和发疯。  房子，在阅历10多年的下跌之后，终于把很多中国人彻底逼疯了!在一个疯狂到令人窒息的市场上，买到的人不踏实，没有买到的人更不踏实，担忧崩盘戛但是止。我最近在微博上开了个微博问答，99%的成绩都是有关房子的，大家焦虑的心情从每个字流显露来完全可以感遭到。买，还是不买，这个成绩让很多人辗转难眠，把希望寄予在我的答案能给他们带来抚慰上。问成绩的不只有北上广深一线城市，杭州厦门热点城市，甚至有我第一次听说的一些小县城，恐慌和焦虑蔓延到如此水平，在中国房地产的历史上尚属初次。  3月17日到19日，政策再次加码，北京、广州、石家庄、郑州同一天出台限购政策，北京将二套房首付款比例进步至60%，非普通自住房进步至80%，同时实行严厉的认房又认贷的措施，广州将非广州市户籍居民家庭延续交纳个税或社保的期限从3年进步到满5年。  算上以前曾经实行限购限贷的城市，往年以来施行或许晋、杭州、嘉善县、南京、青岛、南昌、赣州、连江县、滁州市、张家口崇礼区、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、天津武清区、北京、石家庄、郑州、广州、长沙、保定。既有一线城市，也有二线城市，甚至还有四五线，但具有炒作概念的都市圈的小城市。  关于限购限贷的作用，笔者在以前的文章中屡次提及，这只能起到一时的作用，但并不能改动大家的预期。而且，从限购的历史看，限购到最初，一旦房地产稍有回落，就立刻抓紧，历来没有坚持究竟，最近两次的限购到抓紧限购，周期短到不到两年的工夫。限购的公信力和名誉，其实曾经降到了历史的低谷。  一是政策自身的“塔西陀圈套”。阅历屡次的重复之后，房地产政策的效能曾经根本被购房者否认，民众关于政策的执行力和效果曾经不抱希望，以为每一次的调控，现实上都是买点，都是杀入的时机，否则，当前连时机都没有。  二是政策自身招致的“囚徒窘境”。往年，很多中央的政府任务报告承诺，往年新建住房成交均价环比不下跌。爲了做到“环比不下跌”，最好的方法就是不让低价楼盘上市。也就是说，爲了降低均匀高度，最好的方法是不让姚明参与。各地的做法确实就是如此。一些热点地域，本应该添加供给，而政府的做法恰恰相反，限制低价楼盘上市的后果就是市场呈现充足。那些所谓的“一房难求”的城市，并非真的没有房子，而是开发商不情愿依照政府限定的低价上市收盘，经过排号费，经过加价等手腕来凑合政府的限价，招致市场的恐慌。  第三，根子依然在于土地制度。只要一个卖家的寡头垄断供地制度，是招致中国房价畸高的本源。比方，最近北京楼市的再次疯狂，和备受诟病的北京供地方案有很大关系。北京延续多年住宅供地一减再减，去年完成供地甚至不到方案的20%，往年间接把方案在去年的根底上砍掉了60%。  虽然北京在刚发布的文件里言简意赅爲本人辩护。说一些媒体和中介对往年北京的土地供给方案有曲解和误读，称往年实践供地量将是去年全年实践供给量的2.5倍。这只能阐明去年完成方案太差了，这也是招致北京呈现恐慌性购置的次要缘由。必需强化热点城市的土地供给方案执行状况，对完不成方案的应该停止问责。政府不应该搞土地饥饿营销，制造人爲的恐慌。  恐慌最大的特点是其具有极端迅速的传导性，在一片抢房子的热潮中，有些中央甚至被炒糊了。京津冀地带的石家庄，房子一天一个价，其他如武清、固安、廊坊、涿州等热点中央，出多少钱也买不到房子。京津冀一体化虽然是国度战略，但在产业、人口、公共政策还远远没有到位的状况下，甚至交通依然在规划中，房价曾经提早暴跌到位，满眼都是投资客。而一个以投资爲主导的市场，最大的特点是暴跌暴涨。关于这种炒作，外地政府负有不可推脱的责任。  笔者留意到，面对房地产市场的不感性表现，最近高层不时表态，明白提出要警觉房地产泡沫风险。张高丽在“中国高层开展论坛”上表示，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。并把房地产泡沫列爲往年次要的风险点;央行行长周小川最近表示，中国金融体系总体安康，但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活泼等风险;  国度发改委主任何立峰更是将房地产和实体经济的失衡列爲以后中国经济开展面临三大构造性的失衡之一，提出要控制信贷资金过度流向房地产业。当然，除了表态，我们更希望的是拿出真正的举动，除了限购，我们更希望有真正的治标之策，在土地制度等方面有更多的举措。  面对市场表现出来的凶猛的“植物肉体”，有必要对中国房地产政策停止片面的检讨和反思。比方，关于房子和土地终究充足不充足成绩，我们历来都是直截了当，历来都不去做片面深化的调查和统计。其实，土地也好，房子也好，历来不存在充足，但凡充足的范畴，都是人爲形成的，中国房地产的开展需求一个安康的政策环境，政府不能成爲人爲制造充足的巨匠。假如一再玩充足制造恐慌，又有谁能保证不发作灾难性的后果呢。英国著名历史学家保罗·约翰逊的话明天依然具有严重的价值和意义：  研讨历史，是治疗当代人高傲气焰的一剂猛药。当我们发现我们原以爲何等新奇、何等言之凿凿的浅薄结论，原来早已被人类付出的宏大代价不止一次地验证爲彻底的错误时，虽然他们能够出现出有数不同的假装，我们才干觉得到惭愧而谦卑!  面对历史上那些一再发作的泡沫灾难，中国人确实还没有学会谦卑!

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