柴强：房地产评估应厘清法律边界

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对于中国的房地产 评估行业，业内有不同的声音，有人认为行业内管理混乱，从业人员良莠不齐需立法规范。 而有人认为行业应在正常开放的市场环境中健康成长。  备受房地产评估行业关注的资产评估法，起草始于2006年5月，全国人大 常委会分别于2012年2月、2013年 8月对该法进行了一审和二审，并公开向社会各界征求意见，反馈意见近20万条。  中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强在接受中国房地产报记者专访时表示，目前该草案已经进入三审阶段。 但两家全国性评估行业组织——中国土地估价师协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会对是否应就资产评估立法，仍存在巨大分歧。  中国房地产报：资产评估法与房地产估价、土地估价在内的房地产信托是何种关系？  柴强：目前的资产评估法是广义的，涵盖了各种的房地产、土地等等。 关于资产评估也有狭义的概念，专指财政部管理的资产评估，适用于我国国家经济改革开放，特别是早期国有企业的处置，防止国有资产流失。 后来延伸，把各类的值钱的东西都纳入了资产评估，如房地产、土地、珠宝、玉石等等。  我国的评估服务包括资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权评估、旧机动车鉴定估价和保险 公估在内的六大类评估专业，全国有各类评估机构近万家。  资产评估一般主要发生在交易过程中，不动产不仅发生在交易过程中，大量的业务也发生在不需要交易的过程中，比如抵押、房地产税、征收等。  中国房地产报：据你了解，现在业内对这部法律存在的主要意见分歧在哪里？  柴强：资产评估立法应该讲究科学民主，况且市场经济发达国家也没有这部法，主要是它要把各个评估行业形成一个行业，这肯定是不科学的。  从专业上讲，资产评估本身不构成一个行业。 现在这部法律想打造一个万能的估价师，专业性值得怀疑。 评估行业也是这样的，一个评估师是不可能所有业务都能做的，和律师、注册会计师还不一样，各类评估是存在于本身的行业中的。  资产评估随国有资产改制而产生，但是国有资产改制的大潮已经过去了，之前做这种业务的人现在是想通过立法抢占其他估价行业的业务。  中国房地产报：资产评估法中提到的“一业多会”应如何理解？  柴强：资产评估法中提到的“一业多会”并不是真正意义上的“一业多会”。  这种从形式上也是“一业多会”，但通过法律只赋予一个协会相关职能，其他协会只能在这种情况下自生自灭。 看完消费者权益保护法也是这种感觉，赋予消费者协会权力，其他的人也可以成立消费者协会，但是不会有权力，不能与之抗衡。  要做什么事首先要有专业胜任能力，我们房地产估价不会做资产评估业务，也不去做，国外都是先有专业胜任能力才会去揽这个活，在我国这样的职业操守还需要规范和养成。  中国房地产报：资产管理法如果出台，会对房地产估价、土地估价在内的房地产信托行业带来何种影响？  柴强：以后用资产评估师名字代替了房地产估价师、土地估价师，那么原有的估价师资格就消失了，全被资产估价师替代了。  房地产估价很复杂，除了物之外，还有物权等隐含的因素，资产评估做不了如此复杂的业务和报告。 立法出台，有可能会影响整个房地产、土地估价等其他行业从业人员的生计，行业的专业性也将大打折扣。  中国房地产报：你认为房地产信托领域是否存在问题？是否应该进行立法？  柴强：行业没有什么问题，如果有立法的话，也是对不动产评估进行立法，像我国台湾地区就是不动产估价师法，有些国家就是不动产估价法。 不动产估价的确对金融有较大的影响，像美国就是只有州政府进行发证，其他的并不管。  房地产估价师和土地估价师都恪守职业道德和职业伦理，在专业所能够把控的范围之内，做好业务。 在国外，尽管不动产估价已相对专业了，但实际上还有更精细的分工，如普通住宅、高级住宅、商业的、林地、农业等评估，不同评估对象配备不一样的评估依据和配套的专业知识。 在国内应该更鼓励术业有专攻。

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