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谢耀生：中国经理人联合会常务理事与浙江分会副会长，工商管理学博士、北京大学公共经济管理研究中心研究员研究员、高级经济师。 现任宁波百隆房地产有限公司总经理。  住博会已经办了第18届了，宁波整个市场也越来越成熟，开发商对住博会认识也比较理性，现在各个媒体都有自己的操作方式，在每个季度甚至于每个月都会有组织活动，这种活动比以前多了，住博会也被分流了。 开发商都是从自己的需要出发，而不是凑热闹。 应该说，是一个理性的表现，市场发展的客观规律。  从现在的住博会来看，以前房产商要占80%，现在住博会房产商占20%也不到，所以不是住博会了，应该说是住宅博览会，里面贯穿着整个住宅行业的各个系列的产品展示，包括楼盘的展示，这是首要的，有装修设计、家具、家电、厨具、橱柜、衣柜、建筑材料等各方面都进来了，而且还延伸到其他的行业，当然也是在房地产行业中的服务行业，比如说媒体。  新的一届政府对房地产行业非常重视  我过去从来没有看到过中央政治局专门对一个行业进行一次集体的学习，请专家来讲房地产行业该怎么控制、怎么调整，而且作为一个总书记对房地产发展的模式有了一个定向性的意见，或者说是指示，最关键找准了政府该做什么，房地产该怎么发展，这两个问题。  第一个问题，政府在房地产市场发展中该什么，主要是解决人有所居，而是居者有其房，跟以前的居者有其房完全是两回事，概念不一样。 就是说政府要保证普通老百姓的住房问题，也就是说过去经济适用房，包括现在提出自住性商品房，这些都是不符合政府要做的事情。 政府该做的就是廉租房和公租房，这两大块是保障房。 以前我们对保障房的概念很模糊，有廉租房、有经济适用房，还有限价房，还有现在推出的自住性的商品房，这些都是属于保障系列的。 从总书记进行内容来看找不到经济适用房的概念了，今后政府就是要搞廉租房、公租房，解决普通老百姓的住房问题。 商品房的发展问题放给市场，今后行政性的干预会越来越少。  政府将大力建设保障房 商品房放给市场减少行政干预  政府该做的就是廉租房和公租房，这两大块是保障房。 从总书记进行内容来看找不到经济适用房的概念了，今后政府就是要搞廉租房、公租房，解决普通老百姓的住房问题。 商品房的发展问题放给市场，今后行政性的干预会越来越少。  回归市场，政府做好老百姓的廉租房和公租房的工作，我认为廉租房和公租的房的建设今后也会在哪些方面考核呢，以前只看开工多少面积，开工多少面积没有用，你开工一千万方，到底解决了多少人呢？可能是零。 开工什么时候建成呢，现在地方政府都缺钱，可能开工以后变成半拉子工程了。 现在考核地方政府是解决了多少套廉租房，这才是硬杠杆。  宁波明年绝不可能出台房地产税  据初步了解，对现有的存量房产能不能征收房地产税，我估计对新增的增量房产，像上海这种征房产税的方式，在杭州实施可能性比较大。 所以，在宁波这个市场中，受新的政策影响，我估计明年没有大的新政策，但是会有一些方向性的东西，房产税肯定要有，但不是明年。  从现在的宁波房地产市场来看，最受欢迎的是刚需，最受伤的是豪宅，现在开发豪宅的开发商都很受伤，开发140平方米以下的开发商都比较精彩，比较潇洒，还会延续一段时间，可能明年继续是这么一个状态。  比如说银根收紧了，贷款放不下了，买房人就少了；贷款利率提升了，买房人也少了，因为购房成本提高了。 普通老百姓买房的时候，你上升百分一1个点的利息，对他的影响非常大。 在整个政策不变的情况下，宁波楼市应该是步入一个常态行业的向上发展的稳定、向上、恢复、回暖的过程。  房地产市场的长效机制的几个方面  一是政府做政府的事情。 它要为城市配套好必须要城市发展的廉租房的功能。 廉租房我有个看法，现在中央政府对地方政府有指标性的下达，要完成多少廉租房，我觉得这也不可取。 为什么不可取呢，因为每个城市都有自己的特点，上海、杭州、广州、深圳、北京真的需要非常之多的廉租房来解决外地人来这里打工的住宅问题，如果在常州或者是鄂尔多斯本身房子多得空出来了，出租房很便宜，政府再造廉租房，还不如私人租的房子便宜，再造廉租房不必要了。 说要因地制宜，政策也是一样的，要按照地方的特点来出台政策。  二是从商品房市场来讲是要退出行政干预，所谓退出行政干预就是限购、限贷、限价这都不符合市场经济，我们可以从土地的供应，政府土地供应要与市场相吻合。 你不能过多，过多了房地产市场就崩溃了，如果说太少了房价就往上升了。 土地供应这块，全会的焦点，今后土地还是不是一家垄断，或者说集体土地可以转为可开发的土地或者怎么样，大家都很关注。  再个通过金融杠杆和税收杠杆来调节房地产市场。 比如说我们讲的由于土地财政绑架了地方政府，怎么办？可不可以实施房地产税，使地方政府有正常性的收入，对土地财政部会太过于依赖，这是政府要做的。 另外根据供需矛盾情况来考虑贷款利息，比如说供大于求了，利息可以放低一点，让很多人买得起房；如果说供不应求了，利息稍微抬高一点，使得需求减少，供应量保持不变，或者是加快增长供应量，保持供需矛盾。 所以我们还得通过市场经济，还房地产行业商品房市场一个市场经济的操作模式。 这应该是一个长效机制。

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