房市趋势：保持“蛙跳”，偶有“鸡跳”，秒杀“猴跳”

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近期，房市的“故事”甚是“精彩”：一方面，经济下行，货币政策开始放松;地方叫穷，微调举措接连不断;房需旺盛，量价齐涨出现波动。另一方面，中央始终“面不改色”，厉声厉语，誓将调控坚持到底。如今的房市充斥着“鸡飞狗跳”的乱象，让人看不清，拿不准。买房者攥着越来越不值钱的钞票，犹豫买不买房;开发商望着一个个重金开发的楼盘，斟酌着如何定价;地方政府瞅着日益减少的财政来源，考虑要不要微调…… “故事”究竟会沿着怎样的主线发展下去?依笔者之见，一语概之：整体“蛙跳”，偶有“鸡跳”，秒杀“猴跳”!

一、秒杀“猴跳”

“猴子爬树干——上蹿下跳”。限购一旦松绑，“猴子就有了爬树干的机会”，房市必然会顺势来个“上蹿下跳”，这样的大动作将引起整个市场的不安宁，不仅会对经济造成大的影响，对整个社会都将造成大的波动。因此，毋庸置疑，这样的情况必然只有一个结果——被秒杀。珠海作为近期最新鲜的例子已经充分证实了这一点。短短的几个之内，处于“风口浪尖”的珠海微调就被打回原形。企图松绑双限政策的珠海微调政策显然触碰了调控的敏感神经，被秒杀也是必然的结果。就在珠海事件发生的不久之前，河南新政也是一日之内就夭折。而河南作为首个以省级名义微调的地方政府，也没有得到“特别对待”，这说明了中央政府调控的“电击棒”还是举着，一旦发生“猴跳”——触犯调控底线的大动作就会毫不犹豫地打下去。在十八大即将换届之际，中央对经济和房市都要交出一份令群众满意的“成绩单”，用人民日报的话说：坚持楼市调控是政治问题。因此，“猴跳”是对中央公信力的一种挑战。虽然经济下行的压力不小，房地产在GDP中的分量，其他产业暂时还不可替代，但中央力图摆脱经济对房地产的依赖，中央不希望经济上去了，房价也上去了，因而不可能为保经济而让房市调控功亏一篑。任何影响整个房市调控大局的“猴跳”都将难逃被“秒杀”的命运，在34个微调的城市中，有5个触及限购的都被叫停了，而且时间越来越短。此前的芜湖还能来个“四日游”，而今的河南只能“一日游”，而珠海更是连“一日游”都没有就被“秒杀”了。

二、偶有“鸡跳”

不触及限购，不影响整个调控大局，就好比是鸡，飞不了，偶尔来个“鸡跳”，扑腾一下，睁只眼闭只眼也就过去了。由于房调政策的急促上马，限购等政策缺少了一定的合理性、持久性。“屋漏偏逢连夜雨”，在我国整治房市之时好巧不巧又赶上了欧债危机，“稳增长”这一大难题与“控房市”撞了个迎面。眼看着日渐下行的经济，中央不得不出台一些刺激经济的举措，显然为经济“注血”的同时，也会渗入到房地产，连续两次降息的举措就让房地产直接受益。由于考虑到经济，中央对于房地产回暖的容忍度显然有所提高，因此，地方的微调只要不踩“红线”也都得到了默许。就地方政府而言，因房市调控带来的影响已经让地方财政面临捉襟见肘的困境，中央心里也明白地方的苦，因此，对于地方政府的一些小动作，只要不是太过分，就能安然度过。与 “猴跳”被秒杀不同的是，“鸡跳”毕竟幅度有限，对市场不至于造成颠覆性的扰乱。因此，偶尔出现的“鸡跳”也就得到了默许。

三、整体“蛙跳”

“青蛙走路——又蹦又跳”，这便是笔者眼中未来房市的一个整体走向——蛙跳，其特点是跳不高也跳不深。由于近期房市出现了“量价齐涨”的调控不和谐之音，温家宝总理再度强调了坚决不放松房地产调控的调控精神，两部委更是发布紧急通知：要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正。这一下纠正了市场对于房市将再度热火的预期，防止房市出现大的反弹。最近楼市的回暖现象说明房市基本已经触底，大幅下行已不可能。由于有的开发商曾经高价拿地，需要弥补成本，加上地方政府对土地财政的依赖，涨价的因素还存在。但总体上仍趋于平稳，因为近期房市主要靠刚需支撑，难以持久，还有许多空置房需要消化，而且政府在加大土地供应，从供需上予以平衡。

四、期待“龟行”

“猴跳”、“鸡跳”也好，“蛙跳”也罢，其实都不是我们所希望看到的，这些大大小小的波动都会在一定程度上对我们的经济造成一定伤害，我们期待看到的是乌龟慢慢向前爬行的状态。回首2003年后的五年，房价始终以3%的幅度小幅上涨，与物价同步，在群众的接受范围之内。这样的“龟行”有利于市场稳定，是对房市和经济都好的一个状态。当前虽然调控很“努力”，但却不能使房市处于“龟行”，总是呈现出“鸡飞狗跳”的现象。这是因为调控采取的是行政手段，而用行政干预市场无疑是缘木求鱼。市场本身存在一定的调节机制，如果采用税收等措施，市场就能依靠自身配置资源的特性进行有效调节，不必要政府操这份心，费这股劲，结果还落得个“吃力不讨好”的结果。“硬调控”已经走入死棋，经济上行与降房价好比是鱼与熊掌——不可兼得。想要破除房价与经济这层矛盾的关系，希望房价下来，经济上去，就要转而采取“软调控”，如笔者此前的文章所述那样，换一把“柔性钥匙”。

综上所述，未来的房市“蛙跳”是主场，不排除偶尔来个“鸡跳”为市场添几分热闹与活力，但“猴跳”是被坚决拒之门外的。未来，我们希望看到“龟行”成为常态，房市能在更高形态的长效机制下健康运行。

文/胡志刚

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