房地产业拐点真的来了

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房地产业拐点来了，09年一季度，楼市底部与经济底部重叠，本轮应相似：三季度双双见底。短周期的力量，正在促使房地产景气度触底反弹，虽然不可能上演“09年式”绝地大反攻，但未来一年，行业景气度的主基调：上行。

近日，国家统计局公布了8月份的经济数据，最惹人关注的是CPI同比增幅为2%，相较7月份的1.8%，首次微幅反弹。而更值得关注的，其实应是房地产数据的全面逆转，真正告别了短周期的“谷值”，正在走出漫长的冬天。

在谈房地产数据之前，首先得弄清楚指标体系。房地产业广受社会关注，备受各界人士评点，似乎任何人都可以长篇大论的说上一通。其实，房地产业非常复杂，涉及到很多数据，要想了解、认知、熟识这个行业，必须关注这些指标。而如果想使自己的观点靠谱些，必须掌握这些指标，并细察不同指标之间的关系。

不妨先回顾一下之前已逆转的几个指标。其一，商品房成交量。这是行业内最为领先的指标。今年1-2月，全国商品房成交量下跌14%，其后跌幅逐月收窄，1-8月份已收窄至4.1%，全年铁定将是正增长。不同细分市场，表现有异，其中住宅销售面积依旧下跌，而办公楼和商业营业用房分别增长10.1%和3%。如果看交易中心口径的商品住宅数据，则1-8月已实现正增长了。

其二，房价。房价变化略滞后于成交量，成交量持续增长3-5个月，则房价必涨。住宅成交量从2月开始增长，到了6月，70个大中城市房价首次止跌反涨，结束了之前8个月的连跌。7月房价涨幅扩大，预计8月还将保持环比上涨。总体而言，政策依然存在变数，但房价已不可能再度持续下跌了。

其三，企业资金。随着房屋成交量增长，开发商资金回笼趋好，资金紧张局面也会缓解。所以按逻辑，房企资金略滞后于房屋成交量变化。另外，还受融资环境的影响，今年以来货币政策放松，有利于房企资金面，但是开发贷款依旧偏紧，形成利空因素。从数据变化看，1-4月创本轮调整最低值5.1%，其后低位徘徊并略增，1-8月增幅大涨至9.1%。开发商资金面缓解的效应之一：降价促销的压力减小。

接下来，再来分析几个8月份首次逆转的指标。其一，土地市场。土地市场滞后于房屋市场，这点比较容易理解，多数开发商“不见兔子不撒鹰”，只有房子好卖了，才敢于、才有钱去购地。1-8月，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降16.2%，降幅比1-7月份缩小8.1个百分点，缩小的幅度相当大。说明近期开发企业购地热情明显提高。确也如此，比如万科近两个月拿地量大增，购地策略，已由上半年的小心谨慎，转为积极进取。

其二，开发投资。主要反映了开发商购地、开工等投资态度，外加保障房因素。去年，全国房地产开发投资增速一直高于固定资产投资增速，所以是拉着经济走的，而今年4月后就低于后者，等于说是拖经济后腿了。1-8月，全国房地产开发投资同比增长15.6%，首次反弹，增速比1-7月提高0.2个百分点。接下去，应不会再创新低了，向上是方向。

其三，房屋新开工。近期任志强所谓的“明年3月房价暴涨”，就基于今年以来房企购地和房屋新开工，双双出现负增长。从供应角度分析，半年至一年后，房屋供应量确实偏紧，从而推升房价。但房价不可能暴涨，政策面、需求面、经济面，皆不支持房价重现2007和2009年那样的暴涨。1-8月份，全国房屋新开工面积下降6.8%，降幅比1-7月份缩小3个百分点，这是首次出现降幅收窄，且幅度可观，形势已发生逆转。

其四，国房景气指数。全国房地产开发景气指数，是一个综合指数，可以说是房地产业的温度计，但因其主要关注开发指标，比如开发投资，所以明显滞后于房屋成交，略滞后于房价。本轮楼市调整，国房景气指数2010年3月触顶后，总体保持下跌态势，去年11月跌破100点，进入不景气区间，今年8月份为94.64点，比上月提高0.07点，这一微幅反弹，意味着这一指标开始筑底了，四季度持续上行的可能性很大。

国房景气指数走势

整体而言，今年以来诸多房地产指数皆发生了变化，而8月份土地购置、房地产开发投资、房屋新开工、国房景气指数等四项指标的企稳，对于行业的平稳发展非常有利，说明市场供应的活跃度在增加，有利于未来稳定房价。同时，房地产开发投资增幅的触底反弹，有助于全社会固定资产投资增幅好转，进而有助于经济稳增长。

从外部环境看，美国经济有所好转，欧债危机有所缓解，近期我国政府突然加大了基础设施投资，上周五股市因此从底部拉起一根大阳线。1-8月份，固定资产投资增速、消费品市场增速继续回落，但8月份环比正增长。三季度经济见底的可能性非常大。2009年一季度，楼市底部与经济底部重叠，本轮可能惊人的相似。短周期的力量，短周期的力量，正在促使房地产景气度触底反弹，虽然不可能上演2009年那样的绝地大反攻，但未来一年行业景气度主基调将是上行。

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