用1000万考验土豪

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终于，中海深超总项目要对土豪开展“卡钱局”了。

据市场消息，中海深湾玖序花园已经开放样板房，参观需要验资1000万。

如果消息确切，那么深湾玖序花园将会成为近两年，深圳验资看房最贵的项目。

上一次深圳看房验资这么贵的项目还是两年前位于福田中心的岗厦天元花园，159套住宅，看房验资1000万。

再上一次是2020年位于南山中心区的万科瑧山海家园，127平/131平户型验资1000万，190平户型验资2000万，购买全款优先。

现在轮到位于南山深超总的深湾玖序花园，同样也开启了1000万验资看房的规则，可以看到，深圳的豪宅基本会选择通过“卡钱包”的方式筛选客户。

而从深湾玖序花园早前的一些动态也能看出，中海非常看重这个项目，并且将项目定位为“玖系”豪宅。

作为“玖系”的豪宅，中海在上海已经获得过成功。

今年3月位于上海黄浦区新天地烫金地段的中海·顺昌玖里，512套住房上车门槛，最低需要2500万，最高将近6000万，开盘当日销售196.53亿元，创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录。

所以这次深湾玖序花园能不能复制中海“玖系”豪宅的高光呢?

需要静候开盘，看土豪们的选择。

作为深圳超总这么多年来，唯一即将入市的项目，可以说集合了不少的光环。

首先项目是中海在深圳的首个“玖系”产品，从产品打造方面，中海定位都很高端。

比如在决定项目名称时，选用的是“深湾胤府”，后又更名为“深湾玖序花园”。

比如项目的建设，各楼栋梯户比分别为4梯3户/4梯2户/3梯2户。

再比如户型面积段设计为196-252-328㎡3-4房和400-600㎡顶层复式，是纯粹的大户型社区。

起步面积就接近200平的大户型，是深圳过去多年来新房当中唯二大起步面积的项目。

若以13.33万/平的限价估算，起步总价就已经达到两三千万一套。

其次，从项目释放出的效果图看，品质高端，是深圳首个270°曲面弧形玻璃幕墙立面的项目。

中海深湾玖序花园效果图

根据项目流出的消息，设计团队聘用了全球五大设计大师，项目中标设计方案效果图看起来使用的也是全玻璃幕墙。

第三地段上，项目具备很强的稀缺性和核心价值。

这个项目是深超总片区近22年来，唯一一块住宅用地，上一次的住宅用地上的项目还是中信红树湾、红树西岸。

更重要的是，项目处在深圳板块概念最强的深圳湾超级总部，是难得的核心区内的豪宅项目，周边集中的资金可以说非常强悍。

因为周边聚集了一大批投资资金超过几十亿的总部大楼，比如深湾汇云中心、神州数码集团总部、天音大厦、中国电子总部、中信金融中心、中兴通讯总部、OPPO国际总部、招商银行总部、碳云大厦等，总投入达到几千亿。

第四是方圆一两公里内，汇集了深圳非常优越的自然景观和城市配套。

包括深圳湾海岸线、华侨城湿地公园、世界之窗、京基百纳广场、沙河高尔夫球会、深圳欢乐海岸、深圳湾公园等一系列休闲娱乐的配套。

第五是教育配套跟得上豪宅的需求。

一路之隔就是南山实验集团华侨城高级中学，旁边还有深湾小学、深圳外国语学校(国际部)。

所以单就区位、地段、位置、配套就已经有不错的光环。

就项目来看，不仅处于深圳最核心的地段，还拥有深圳新房住宅多个方面的“第一次”。

目前项目建设已经出地面高度不低，并且施工依旧如火如荼。

(2024年6月5日，深湾玖序花园施工进度)

(2024年6月1日，深湾玖序花园施工进度)

虽然作为深超总腹地的豪宅项目，不少方面也有很多的新突破，是市场上最引人关注的网红盘，但依然存在让土豪无法忽略的实际因素。

一是在于豪宅需要的资源基因自带了短板。

以社交平台上网友的看法来评价就是，“都到深圳湾了，景观是稀缺资源，但这里啥也没有，一堆高楼，压抑”。

从项目实际位置来看，被旁边住宅和写字楼环绕，虽毗邻深圳湾和华侨城湿地，但景观和视野已经被四周的建筑遮挡。

西南朝向而言，需要越过红树湾花城南区和红树西岸(32层左右)，才能看沙河湿地和部分深圳湾景观;

东北朝向，需要越过TCL先进半导体产业总部大厦(约100米左右)才能看华侨城湿地公园和世界之窗的景观;

西北朝向，需要越过红树湾花城北区(32层左右)才能看沙河湿地景观;

北面是华侨城高级中学，再过去就是京基御景东方(33层左右)，高层需要越过京基才能看到世界之窗景观。

而项目商品住宅楼栋总层高为41层(1栋A座，145.83米)、42层(2栋A座、B座、C座，148.33米)、57层(1栋B座，199.33米)。

因此，如果追求大阳台、顶级的景观资源，那么这个项目的大部分户型可能就满足不了了。

但作为超大户型的豪宅，土豪们又怎可能不追求呢?

已经有提前看了房的土豪在社交平台反馈，由于看写字楼的屁股不太能接受，选择了放弃。

而且作为豪宅，依照市场上的价格规律，同一个小区中，具备景观资源的和看不到景观的户型，未来成为二手房后流通的价格差距可以是很明显的。

二是在于户型和市场的需求有冲突。

中海深超总的户型已经有网传。

从市面上流传的户型格局来看，中海此次是封闭式阳台，所有户型内部只有较小的内阳台和生活阳台，也没有飘窗。

虽然不是项目初衷就是这么设计，更多是要符合深超总的建筑标准，但这对很多豪宅来说，特别是深圳这样的地理位置和环境气候，是比较少见的。

具备超大超长的外阳台是很多生活在南方的群体所习惯的。

尤其是在深圳，通透的自然季风，舒适度是空调比例不了的，就更不用说豪宅了。

可以试想一下深圳各大CBD玻璃密闭、没有阳台的写字楼，在楼栋上日常上班活动的感觉。

而拥有一个外阳台，有时候是都市人唿吸雨后清新，亲近自然为数不多的方式之一。

即使能接受全玻璃幕墙设计，作为住家选择，如果是复式户型或者其他户型，玻璃清洗不仅麻烦，请清洁工清洗大概率也需要询问顶楼的土豪能不能吊人清洗。

所以，中海深超总要打破这样的居住习惯，估计在市场上会有一定的压力。

三是小区容积率超过了6，并且自带1栋租赁住房。

作为豪宅纯大户型社区，容积率已经达到6.81，并且租赁总户数也由476户调整为500户，后期大概率也会与普通住宅业主共用花园。

这样一来，未来就有可能出现比较多的租赁人群，导致小区不够纯粹。

四是深超总的完善和成熟还需要时间沉淀。

对项目而言，周边地块或者大楼还有不少未完全开发的，施工进度近几年都不太会停歇。

这对非常追求居住品质，居住体验的土豪来说，很难不介意。

所以，中海深湾玖序花园通过1000万验资看房的方式筛选目标客户，就异常需要考验土豪们的决心了。

作者 | 飞天小女警

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