我国城镇化率为58.52%，在哪些方面影响房地产行业？

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壹

6月17日上午，国家发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮在6月份定时定主题新闻发布会上，介绍新型城镇化建设情况时表示，当前我国正处于城镇化快速发展的中后期。

从国际比较看，2017年，上中等收入国家平均城镇化率为65.45%，高收入国家平均城镇化率为81.53%，同期我国城镇化率为58.52%，因此我国“还有很大发展潜力”。

这位新闻发言人说今年要重点推进四方面工作，其中重中之重是第一项：

着力抓好重点人群落户，提高农业转移人口市民化质量。进一步深化户籍制度改革，打通在城镇稳定就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口等重点群体的落户通道，积极推进建档立卡农村贫困人口落户，允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户，确保有意愿、有能力、有条件的农业转移人口在城市应落尽落、便捷落户。

回顾今年上半年这段时间，发改委刷存在感最多的似乎是在新型城镇化方面。政策频频发台，利好陆续有来。

上一次，是关于都市圈的。要求培育发展现代化都市圈，强调“建设现代化都市圈是推进新型城镇化的重要手段，既有利于优化人口和经济的空间结构，又有利于激活有效投资和潜在消费需求，增强内生发展动力。”

其实对于发改委出台的各类政策，公众的期望值与惊喜度是有所下降的。我们会发现，配合政策的出台进行概念炒作的地方政府或相关行业企业少了。因为早在政策出台之前，许多地方政府早已闻风而动，开启先行先试模式，而发改委的政策倒成了事后追认。比如，在抢人大战方面，二线城市那可是一个个不遑多让。

贰

新型城镇化不是一个新鲜的话题，但其行业产业关联面广、影响社会群体范围大，事实上一直是一个跨界的宏观的国家战略层面的话题。环环仅从房地产角度谈谈其影响。

首先，新型城镇化系列政策的出台对房地产行业、企业和市场的影响力将会是长期的、方向性的。对此要有深刻的认知。这仅仅体现在政策的高频度上，还体现在政策的精细度上、可操作性上。

“潮水无常，而我们终将改变自己的方向”。

近年来，不同规模和品类的房企在不同区域和不同城市之间游走，一会儿下沉三四线，一会儿回归一二线，背景的思考逻辑其实是不清晰的，所消耗掉的隐形或显性的成本是巨大的。许多房企，就是在这种盲目的突围战中判断失误，投资失败，退出了地产江湖。

其实，市场始终是有迹可寻的。比如清华大学中国新型城镇化研究院的一份研究报告显示，近年来，我国经济已呈现出增长速度“南快北慢”和总量占比“南升北降”的格局。

报告说，2004～2012年，我国北方地区经历了一段较快发展的时期，以 2013年左右为分水岭，其与南方地区的差距持续扩大。从2013年起，北方地区经济占比开始大幅下降，至 2018年跌至近 20 年最低点 38.5%。下一个投资热点在哪里？如果排兵布阵，值得认真研究和反思。

其次，这次政策说到要抓好重点人群落户，而其最大的杀手锏是“允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”。

虽说某些城市已经在尝试这种方式并且尝到了甜头，但作为一种通用的政策在全国普遍推行，未来所带来的影响将会是巨大的。当租赁可以享受与拥有产权住房相同或相似的城市公共权力时（教育、医疗、养老、交通等等），其实相当于为前些年畸型发展的高房价城市解了套，比如深圳。这些城市可以通过政府大批量推出租赁式公寓产品，变相为所需要的人才或人力资源铺路。

事实上，高房价挤压下的深圳，为了留住人才早早放了大招，深圳市人才安居集团早已于三年前揭牌成立，打造成为千亿级的人才安居房投融资、建设和收购平台。这些年，高房价已经成为某些城市形成竞争优势的超高门槛和巨大障碍，试图通过单一的购房安家方式，势必会将后来者拒之城门外。抢人大战中的胜城市出现的推高房价现象将会得到有效解决。

第三，引导农民落户城镇始终是一种市场行为，行政权力的腾挪空间会越来越小。安土重迁留住乡愁那是老话。就像三十多年来的南下打工潮一样，第三代农民工此次将家安在自己能够乐业的地方，有政策加持，顾虑将会更少。

环环认为，新一轮的人口人才大战一定会更加精彩。相反，农民不能在城市里落脚安家，就无法割舍身后的土地，农村宅基地和集体建设用地的集约使用与置换就不能形成闭环。最近参加一个沙龙，听到一位城市规划专家说，城市发展中，人口跟着产业走，而产业跟着人才走。城市竞争力的关键还是体现在产业的竞争。靠产业把流动的人口稳定在城市里，成为城市建设的生产生活和消费主力。

最后，想要说的是，粗暴的强制式的赶人进城不灵了。

在云南推进城镇化过程中，提出“两床被子”政策，让进城农民兼具农民和居民两种身份。农民进城可以保留耕地五年，如果能适应城镇生活就放弃耕地。但在执行过程中变了味，大跃进式设城镇人口转化的指标，利用行政手段提高城镇化率，农民有了城镇户口但是没有就业，在农村也没有地了，进退维谷。

这，倒是值得引以为戒的。

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