经济适用房“劫贫济富" 廉租房是王道

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本报7月23日刊登了知名房地产策划师、清华大学教授曾宪斌的文章《房价越高穷人越好》，作者在文中提出，房价越高，土地出让金越多，可建的保障房越多，对老百姓是越好的。但同时也指出，每年那么大数额的土地出让金到哪里去了，要反复地[简介 最新动态]追问，政府有义务公开土地收入去向。该文章引发了热烈的讨论，网络上也出现了一些不同意见的驳斥，同时，有一些读者希望把相关的话题探讨得更深入一些。为此，记者再次对曾宪斌进行了采访。

记者钟恬

记者：曾教授您好，许多读者来信希望把相关的话题探讨得更深入一些，特别是您提出的关于“住房公交车”的问题，怎么才能够更好地建设“住房公交车”呢?

曾宪斌：确实，我提出来政府要为穷人提供“住房公交车”。“住房公交车”是社会的公共产品。这里说的“穷人”是相对的，是泛指一切以公共交通作为交通工具的人。怎么样才能够做好住房的公交车呢?我最重要的观点就是要大量建造廉租房，“廉租房”就是住房的公交车。“廉租房越多，穷人越好”。我基本的观点是：

1、商品房房价越高，穷人越好。这是一种“劫富济贫”、重新分配社会财富的方式。关于这一点，我在《房价越高穷人越好》一文中做了较为详细的阐述。

2、经济适用房越少越好，最好没有。经济适用房是一个怪胎，它的实质是“劫贫济富”，只有建设越来越多的廉租房，对穷人才会越好。建廉租房，实际上是一种“劫富济贫”、重新分配社会财富的有效方式。我这里说的经济适用房，包括现在出现的一些所谓限价房、单位自建房等等(不按市场充分竞争，带有市场计划经济性质、福利分配性质的所谓保障房)。在我看来，从长远来说，它们都是一种变相的“劫贫济富”，都有国有资产流失之嫌。以下我就重点谈一谈为什么要建好廉租房这个“住房公交车”，经济适用房要建得越少越好。

其一，从经济适用房的发展经历来看，其分配的不公平是一个不争的事实。由于目前的体制和官僚阶层的道德等诸因素，使“经适房”、“限购房”等，有不少都分配到了不符合条件的权贵们手里，真正需要“经适房”的人很多，却反而得不到。这种不公平、不公正、不公开的现象，在未来相当长的一个时期是很难根除的。这就相当于享受了国家各种政策补贴，补贴到了富人手里，这当然是“劫贫济富”。

其二，“经济适用住房”如同“经济适用型轿车”一般，是一种怪胎。买私家车都是完全市场化的，很难想象，国家会供应廉价的钢材等原料，减免税费去造什么“经济适用型轿车”，为那些买不起小轿车，又不愿意坐公交车的人提供什么“经济适用型轿车”，这是很滑稽的事情。但在住房供应上，恰恰现在所谓的几类保障房：经济适用房、限价房、单位集资建房等，都是“经济适用型轿车”。因为国家在土地、税收等诸多方面，给了大量的优惠，买得起“经济适用房”的人，就如同买得起“经济适用型轿车”一样，都是给中产阶级准备的。因为即使是便宜一些，穷人依然是买不起。而国家的这些资源，本来是可以更多倾斜到“坐住房公交车”、倾斜到穷人那里，可实际上却给了这些并不是“穷人”的人，这不就等于“劫贫济富”吗?

其三，土地从长远来看是增值的，而能买得起经济适用房的都是些“准富人”。他们中的许多人，若干年后因为儿女就业、各人事业发展等因素，均有可能成为不符合居住经济适用房的阶层。但他们依然享用着国家的优惠政策坐享房地产升值的财富，并且在条件允许时转让，大捞一笔，这不是国有资产的流失吗?这不是“劫贫济富”是什么?

记者：那么这些中间阶层怎么办呢?他们可能买不起现在的商品房，又不符合现有的廉租房的条件呢?

曾宪斌：我认为，要扩大廉租房的适用范围，让所有买不起现在商品房的人，都能够“居者有其屋”，都能够有房子住。有一部分中间阶层，他们如果不愿意住廉租房，其实可以选择买位置相对差一些、价格低一些、面积小一些的商品房，或者是二手的商品房。

住房消费是一种梯次消费：完全没有能力时，政府提供“住房公交车”;条件好些了，你就可以买力所能及的小、差、偏、二手等商品房;等你将来事业再发展了，再逐渐买大一点、位置好一点的二手房或者新的商品房等等。

记者：您说的经济适用房的弊端，不会在您称为“住房公交车”的廉租房里发生吗?

曾宪斌：可能性相对要小很多。经济适用住房可买、可住、可不住，可以当做投资品，可以坐享升值空间。但廉租房没有什么投资价值可言，只提供一种居住的使用价值，有些人不太可能去住廉租房。你对比一下现在的经济适用房小区和廉租房小区的情况，就很容易看到这种差别。

记者：廉租房中也不排除有些人将来情况发生变化，如：儿女长大或者将来的就业发生变化而不符合廉租房的条件了，那怎么办呢?

曾宪斌：对，这要一个定期的审核和机制就可以了。比如：三五年一审，如果你家收入超过标准了，对不起，那你就得搬出去，让符合条件的人搬进来。

记者：既然廉租房如您所言，是住房的公交车，那为什么推行起来这么难，是政府没有认识到它的重要性吗?

曾宪斌：我认为不是政府没有认识到它的重要性，而是一个利益问题。现在我经常讲，中国改革的问题，在认识的层面上，其实已经解决了。但为什么改革处处举步维艰呢?就是既得利益集团为了维护自己的既得利益所致。这里就不难理解，为什么政府最热衷的是建商品房?因为商品房卖土地的出让金多、收的税费多。相对廉租房而言，经济适用住房、限购房之类，虽然政府赚到的钱可能很有限，甚至不赚钱，但至少他可能保本微利，不用赔钱，本钱投得少，或可以让开发商去投资，自己无非是减免些税费，并无伤筋动骨的损失。唯有廉租房是最让政府头痛的，土地不能卖钱不说，盖房子还得政府掏钱，收的那点廉租金，大概刚够维护物业管理就不错了，投资的回收那是个遥遥无期的事情。所以，你看不到哪个地方政府是愿意主动建设廉租房的。

记者：有的企、事业在自己的地上盖集资房，应当怎么看?

曾宪斌：包括单位利用自有土地建的经济适用房，其实从本质上来讲，和其它经济适用房的性质是一样的，都是属于国有资产的流失。很多企业、事业单位以为在本企业单位内建设经济适用房，分给本单位职工，是内部的事情，合情合理。其实错了，孰不知这些土地是国有的，属于全民所有，擅自用来盖为自己职工谋福利的单位宿舍，实质上是损害了全民的利益，也是一种变相的“劫贫济富”。

记者：经济适用房的“劫贫济富”与你说的廉租房的“劫富济贫”之间的联系，可不可以说得再具体一点?

曾宪斌：好，这两者之间关系是非常大的，可以说是此消彼长。我们以一块土地为例来说明：以北京某个经济适用房的地块为例，这个土块，如果是建商品房的话，国家收的土地出让金和其它的税费，可以为一大批的穷人建设廉租房。现在拿来做经济适用住房，只解决了一小部分人的居住问题。我们曾经测算过：如果盖商品房，赚到的钱能解决住房困难的户数是现在经济适用住房数量的几倍之多。换句话说，如果在这个土地上建经济适用住房，就等于让更多的穷人失去了住廉租房的机会。那么，如果是在这里建廉租房的话，虽然国家也没收到钱，国家的投资也会很长时间收不回来，但是就像我们建设公交车一样，社会提供的公交车本身，并是不以盈利为目的，它能够长久地使用。而且将来这个土地的增值、房产的增值，都属于国家。国家资产既可以保值，也可以升值。

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