新版商品房买卖合同范本启动：消费者买房更有保障

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2015年伊始，新版《商品房买卖合同范文本》在东莞全市开始启用。据了解，根据住房城乡建设部、工商总局制订的示范文本，新版《商品房买卖合同》分为预售和现售两个版本，东莞将直接使用两大示范文本，不对新版《示范文本》内容进行调整。其中，有多项修改能够更加保护消费者的购房权益。

据介绍，与2000年的合同示范文本相比，新修订的合同示范文本完善了商品房交付条件和交付手续，增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节，明确了出卖人的保修责任和最低保修期限，细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。对签订合同过程中容易忽视的问题进行提示，引导买卖双方对合同重要事项作出承诺和告知。对法律法规没有明确规定的事项，引导买卖双方自行约定，避免引发纠纷。同时细化了买卖双方的违约责任，合同的适用性和可操作性增强。明确解除合同的条件、程序以及利息计算方式。

亮点一：预售 现售可区分

据了解，新版《商品房买卖合同》里面的20多页的内容条款，从源头上规避可能造成购房纠纷的风险，与旧版合同相比，更注重保护购房者合法权益。为了维护购房者权益，相比旧版合同，2014新版《商品房买卖合同示范文本》中很多条款都是强制性规定，开发商将不能再利用附加协议予以否定。

新版合同最大的亮点就是区分了预售合同和现售合同。据相关负责人介绍，一直以来由于商品房在预售时存在许多不可预测的因素，而旧版的合同示范文本并未对预售和现售作出区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异，以往购房者和开发商也经常因为商品房预售时的承诺与最终交房时的标准不一致而产生纠纷，为避免这一现象产生，新版合同一分为二，形成预售合同和现售合同两个版本。

亮点二：严格把关商品房质量

新规明确规定，对商品房质量问题进行细化：从商品房地基基础和主体结构，到房屋质量、装饰装修及设备设施，再到室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准，均予以细化，明确了各项质量标准、处理措施和保修责任。

据相关负责人也指出，该项修改的意义是将室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准作为合同条款，对商品房建筑环保和能效指标提出明确要求，更加注重对购房人权益的保障，更能满足购房人现代生活需要。

同时，增加了质量担保条款。预售合同特别约定了如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司。

另外，新合同还增加了建筑物区分所有权，强化了依法属于业主共有部位，增加双方对其他配套设施的约定，如会所，规划内的车位等。增加了出卖人对买受人信息负有保密的义务。未经买受人书面同意，不得对外披露买受人信息或者用于本合同之外的其他用途。这有利于有效遏制买受人个人隐私不受披露或者非法使用，最大限度保护买受人的合法权益。

亮点三：交付条件有明确

新版合同明确要求办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

这要求对房屋的基本情况进行明确约定，新版合同还对商品房将会条件和交付手续进行了明确约定。新版合同示范文本内容显示，在交付时必须具备的配套设施设备的约定中，提出了比原来更明确、更高的要求，不但开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好，还要实际与市政管网连接、确保供应。同时，明确了哪些项目由开发商负责办理开通手续并承担相关费用，哪些项目又是由购房者自行办理开通手续，同时对开发商在约定交付日却未按时达到交付使用条件的违约金，也有了详细的约定。

此外在交付条件中，最大的大亮点就是新增了查验环节。新版合同明确要求办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

更吸引人的是，在查验房屋环节中，新版合同还对小区内绿地率、非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、等公共服务及其他配套设施的达到日期、标准和未达条件的处理方式，都进行了约定。而在旧版合同中，配套设施并未详细列明，是由双方自行约定，对于经验不足的置业者而言，便很容易漏掉相关信息。

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