包头市创新商品房预售资金监管新模式

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我市紧抓商品房预售这个关键环节，制定了《包头市商品房预售资金监管办法》，在全市城市规划区范围内创新推开商品房预售资金监管工作，从源头上杜绝了延期、烂尾项目的出现，切实保障购房群众的合法权益，最大限度降低房地产开发项目风险

近年来，我市紧抓商品房预售这个关键环节，制定了《包头市商品房预售资金监管办法》，在全市城市规划区范围内创新推开商品房预售资金监管工作，从源头上杜绝了延期、烂尾项目的出现，切实保障购房群众的合法权益，最大限度降低房地产开发项目风险。

坚持顶层设计

全面健全监管体系

相继出台《包头市商品房预售资金监管办法》《关于开展商品房预售资金第三方托管工作的通知》《关于做好包头市商品房预售资金监管工作的通知》等相关文件，注册成立包头市房产居间服务有限责任公司，专门负责我市新建商品房预售资金监管、托管及相关业务。

同时，选取了9家商业银行，开设新建商品房预售资金监管账户，配合市房产居间服务公司开展预售资金第三方监管业务，为全面推行商品房预售资金监管模式奠定了制度基础和组织基础，初步搭建了一套较为完善的商品房预售资金监管制度体系，确保了预售资金监管工作的顺利起步。

紧抓关键环节

有序推进监管工作

抓住预售时间和资金托管两个关键环节，坚持“放宽”与“严管”相结合，有序推进监管制度落实。

一方面，放宽新建商品房预售条件，缩短开发企业资金回笼周期，引导开发企业积极落实预售资金监管制度。自今年4月起，市四区及稀土高新区范围内新建商品房项目，凡申请商品房预售资金监管的，在符合预售许可办理条件基础上，即可办理商品房预售许可证，不对建设工程形象进度另行要求。未申请商品房预售资金监管的，仍按照原有规定，建设工程形象进度达到主体封顶后方可申请办理商品房预售许可证。

另一方面，严管预售资金使用拨付，确保专款专用，保障房地产项目按期交付，明确规定房地产开发企业在申请商品房预售资金监管后，需将被监管项目预售资金(包括按揭贷款)全部存入第三方托管机构设立的托管账户内，不能随意支取和使用。监管额度内的资金按工程形象进度正负零、主体完成1/3和2/3、主体封顶、取得竣工验收备案五大节点分期申请支付。如监管的预售资金总额达到规定监管额度，超出部分经托管机构审核后，房地产开发企业在优先用于工程建设基础上可支取使用。待工程竣工验收备案后，托管账户内资金全部拨付开发企业，监管账户注销，托管结束。通过商品房预售资金监管，使预售房款优先用于工程建设，有效防止资金被随意挪用造成资金链断裂、项目延期交付或烂尾，保障项目如期完工。

搭建信息平台

实现在线网上监管

网上监管平台系统共分为托管机构、开发企业、托管平台监理公司、托管银行等四大板块。

开发企业板块用于开发企业项目托管、房屋销售登记、节点资金使用申请等，可实现房屋预售、节点变更申请、资金拨付申请、房屋退款申请等功能。托管平台板块用于居间服务公司对平台中开发企业的项目、资金、账务进行统一集中管控，可实现企业管理、项目管理、资金管理、财务管理等功能。监理公司板块用于监理公司按照开发企业提出的节点变更申请，经现场核验后上传节点确认资料，可实现任务推送、审核处理、监理核查结果上报等功能。托管银行板块用于银行按照项目节点变更结果，对商品房预售资金进行核实拨付等操作。

商品房预售资金监管平台上线，进一步规范了开发企业销售行为，营造了良好的房地产市场环境。

适时总结推动

及时完善监管政策

在认真总结前期商品房预售资金监管工作经验和问题的基础上，进一步调整完善商品房预售资金监管规定。调低商品房预售资金监管标准，新增外立面装饰完工的资金拨付节点、满足交付条件节点，缓解开发企业资金压力。增加业务办理合作银行，在前期3家试点银行基础上，增加6家银行作为预售资金监管合作银行，极大地方便了开发企业办理预售资金监管业务。同时，正在建立托管资金风险防范机制，通过银行协议存款、通知存款、大额存单、结构性存款等方式，以保本为前提，优先选择收益相对较高产品实现托管资金保值、增值。建立风险准备金制度，单独核算、专户存储，为处置风险项目提供资金保障。建立预售资金监管协调机制，与人民银行、银保监分局建立预售资金监管协调机制，加强对预售资金监管账户监督检查，从源头上防止预售资金监管项目的土地抵押及在建工程抵押行为。

目前，全市商品房预售资金监管工作已顺利开展，并取得阶段性成效。截至今年8月底，全市共有21个房地产项目选择商品房预售资金监管，其中有15个项目已取得《商品房预(销)售许可证》，托管楼幢77栋，托管总面积114.3万平方米，托管额度44.1亿元，归集托管资金9.9亿元，托管账户余额8.3亿元，拨付资金1.6亿元。

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