满屏都是大湾区,但就是没告诉你们这些!

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终于，尘埃落定～

昨天，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

至此，纷纷攘攘的猜测也终于有了正确答案。

此规划向我们描绘了一个令人期待的未来。到2022年，粤港澳大湾区综合实力显著增强，粤港澳合作更加深入广泛，区域内生发展动力进一步提升，发展活力充沛、创新能力突出、产业结构优化、要素流动顺畅、生态环境优美的国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成。

到2035年，大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，经济实力、科技实力大幅跃升，国际竞争力、影响力进一步增强;大湾区内市场高水平互联互通基本实现，各类资源要素高效便捷流动;区域发展协调性显著增强，对周边地区的引领带动能力进一步提升。

但是，这些美好的未来要如何呈现，以及我们可以抓住机遇做些什么?

透过专家观点，血拼妹也是窥探到一些置业先机，比如广州置业投资看好科技板块、金融板块、机场板块三大热点板块;南沙在大湾区是最有潜力和后劲的地区;纲要出台将对广州房价形成支撑，或引爆知识城发展……

具体内容，还请继续往下看。

张建宗 香港政务司司长

粤港澳大湾区发展规划纲要详情会在星期四上午的宣讲会交代，整体来说，规划纲要为大湾区的发展提供清晰方向，为香港经济注入新动力，亦开拓了新的发展空间，包括青年创业以及其他机遇，香港应该要抓紧难得机遇，配合国家发展。

粤港澳大湾区可以发挥三地优势互补，以香港作为国际大都会，金融中心、航运中心、专业服务中心，再配合内地9个城市及澳门，一起推动，大湾区有7000万人口，经济规模等同南韩及澳洲，达到1.5万亿美元的经济体，是很重要及有规模的湾区，希望可以打造成世界级的湾区。

粤港澳大湾区发展，不但不会削弱一国两制，反而会丰富一国两制的实践。他指出，香港维持是一个开放、法治、高度商业化的城市，香港被传统基金会25年来评为全球最自由经济体，地位备受肯定，粤港澳大湾区发展，可充分利用香港的独特优势，香港一定会发展得更好。

徐林 国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心主任

粤港澳大湾区发展好，是可以实现一举多得的重大战略。

粤港澳大湾区的发展具有极其重要的意义，因为它承载了中国三个很主要的战略，一是创新发展战略，二是区域发展战略，三是新型城市化战略。

粤港澳地区是中国最具有创新活力的地区，从统计数据看，中国在国际上PHT专利，粤港澳大湾区占了全国的一半左右。从城市化战略来看，城市群是城市化战略的核心内容，粤港澳地区是中国到目前为止最成熟的一个城市群。

黄韬 中原地产项目部总经理

《粤港澳大湾区发展规划纲要》广泛、细致，定位明确，分工合作，协同发展。主要是加造新的湾区和新的城市群经济圈。减漫游费、机场建设、一体化、人才引进、科技走廊等等都是有实际的操作可行性。对市场有信心、利好作用。同时关注2022年、2035年两个目标年的分步实施方案。广州在定位、分工上处在核心之中，4个核心城市将作为引领、引擎、引发新的作用。

经济好，房地产一定好。是逻辑上调整，并非是房地产带动。这样的宏观的区域规划，对楼市影响是深远意义大于短期具体调整，也就是说信号、信心的作用多些，整体会更是稳定楼市的作用。

黎文江 资深地产专家

《规划纲要》十分完美。而且《纲要》提出，2035年全面建成国际一流湾区，给了湾区老百姓信心和决心，令人振奋。

对于粤港澳大湾区会利好哪个城市这个问题，黎文江认为，大湾区对所有的城市都是利好的，不会落下哪一个城市。问题是这些城市如何配备、如何协同，大家一起发展。比如交通方面，广州推进，而佛山不推进，广佛的交通链就断开了。深圳搞，中山不搞，中深通道就通不了。需要注意的是，体制能坚强有力地带领整个湾区的发展，每个城市要根据自身本来的基础来决定怎么发展，比如东莞一向都是“世界的工厂”，以后可以继续朝着这个方向发展，各个城市规划好以后努力干就能让整个大湾区腾飞。

胡刚 暨南大学教授、中国城市规划学会会员

粤港澳大湾区今后将是一个综合性湾区，不同与旧金山的科技湾区，东京的产业湾区，纽约的金融、贸易湾区，也将是人口和经济总量在全球最大的湾区。

如果说到对楼市的影响，毕竟粤港澳大湾区的规划比较宏观，主要包括交通建设、城市规模和人口等方面，涉及的是长期的投资和建设，在长远来说对楼市可以说是一个利好，但短期来看不见得会对楼市有多大影响。

郑大源 大源按揭总经理 一二手房交易专家

大湾区规划纲要的出台，为大湾区成长为世界级的大湾区打下坚实基础，世界需要大湾区，中国更需要世界级的大湾区，大湾区开始扬帆起航。

大湾区涉及一个国家内体制，法律，关税区，货币，语言文字的不同，以及缺少龙头中心城市，这为大湾区的融合成长留下了一些难度，如何平衡这些城市之间利益关系，分工协作，尚需要进一步磨合。

卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

在国内外经济形势复杂多变，不确定不稳定因素增多，保护主义倾向抬头的背景下，推出粤港澳大湾区，建设世界级的城市群，构建新的发展平台，参与全球竞争，是重大的国家战略。

粤港澳大湾区11座城市，未来将形成“3*2+5”的格局。香港+深圳，广州+佛山和澳门+珠海，将形成三极。

在这个指导思想下，中心城市的集聚效应将进一步增强。物业投资优选中心城市。

未来几年的大湾区中，产业地产将有望成为新的投资热点，旅游、休闲、文化和大健康产业也将迎来新的发展空间。

在区位选择上，“澳门—珠海—中山”值得高度关注。

此外，有一个提法要特别留意，就是“拓展港澳发展空间”。至少在短期内(2022年)，粤港澳合作发展平台将会是投资的机会点。

邓浩志 地产经济学家

《规划》反复提到前海、南沙、横琴三个地方，具体表述为：一、优化提升深圳前海深港现代服务业合作区功能;二、打造广州南沙粤港澳全面合作示范区 ;三、推进珠海横琴粤港澳深度合作示范。说明广东自贸区将是大湾区内地与港澳合作的最主要地区。

另如果说广、深、港、澳四城是大湾区的中心，那前海、南沙、横琴就是粤港澳合作的核心。

湾区内9个城市中有5个有限购，而且在公积金使用，申请公租房等问题上多数并不互通。此举对湾区城市群人、财、物的流动带来了众多不便，如同城走在前头的广佛，广州工作佛山居住的人很多，但佛山多地限购，广州人并不能随意购买，所以按这个指导思想往前推进，可能会出现湾区内部分城市统一住房政策的情况，即可能个别城市间限购互认，公积金互认，人才住房条件互认等。

黄文礼 戴德梁行广州产业地产部董事及主管

纲要中提到南沙、知识城等多个重点发展区域，且相对而言，南沙先后拥有“国家新区”、“自贸区”等利好，南沙可能对大湾区政策已经做到“宠辱不惊”。

但可以肯定的是南沙作为大湾区几何中心，珠江东西岸的咽喉，其在大湾区是最有潜力和后劲的地区。

王春新 全国港澳研究会理事、经济研究员

粤港澳大湾区作为国家发展蓝图，把香港与珠三角的合作带入新阶段，在国家战略的指导与支持下，大湾区的深度融合会带来扩大开放、极力创新等效应，并进一步打通三地经济要素的流通。

加上各地优势互补、已有发展成果，大湾区不仅会建成世界最大湾区，亦会实现国际科技创新中心、世界级金融重镇、世界级商务平台等高质量发展。

彭澎 广州市社会科学院研究员

让香港和澳门的红利最大化后，九个市要发挥自己的优势，今后各个地市如何优势互补，区域之间怎么合作、怎么和港澳进行互动值得探讨和关注，也是下一阶段大家重点关注的问题。

除此之外，《纲要》提到了2022年和2035年两个发展目标时间段，这是有“特殊”含义的，2022年刚好可以给一些地方政府制定三年五年行动计划的机会，2035年可能是中共中央二十大召开，到时粤港澳大湾区的建设成绩或许就是对二十大最好的献礼。

袁雪玲 戴德梁行华中区研究部助理董事及主管

1. 粤港澳大湾区纲要出台对 9+2 城市尤其是广州房价有什么影响?

纲要出台会刺激一些投资需求在大湾区热点区域寻求机会，尤其是广州南沙、深圳前海、珠海横琴等，此外创新载体基地、临空经济区、重大交通设施节点等相关区域也会吸引较多的市场关注。作为国际商贸中心、综合交通枢纽，广州在大湾区建设中将着力提升科技教育文化中心功能，建设成为国际大都市。这意味着广州居住环境未来将更加宜居和国际化，城市的居住价值的提升将对广州房价形成支撑。

2. 纲要出台，对于大湾区城市发展起到怎么样的作用?

纲要对大湾区的战略定位之一是世界级城市群，在 2022 年基本确立分工合理、功能互补、错位发展的城市群发展格局。这也就是为大湾区各城市的发展指明了不同的侧重方向，通过推动落实科技创新、基础设施、产业发展等领域的空间布局，提升大湾区各城市之间的互联互通水平、各类资源要素流动效率，实现区域协调发展。

3. 广州在湾区的城市竞争力，在 TOD 及南沙自贸区的推动下将带来哪些发展潜力?

纲要中对广州的战略定位包括有国际性综合交通枢纽、美食之都、岭南文化中心、对外交流门户、绿色金融改革创新试验区等，而南沙则将着力建设全球进出口商品质量溯源中心、华南科技创新成果转化高地，同时将构建“半小时交通圈”，为港澳产业转型升级、居民就业生活提供新空间。这些定位明确广州在区域交通、文化以及对外交流领域的中心地位，尤其是南沙与周边地区半小时交通圈的构建将极大提升片区的经济价值。

吴新坚 华南城市研究会副秘书长

广州应充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心功能，着力建设国际大都市。

大湾区规划公布于广州置业投资看好三大热点板块：1.科技板块(科学城、智慧城、知识城、思科城、富士康科技城)2.金融板块看(金融城、南沙)3、机场板块(白云机场及广州第二机场)白云为主，花都为辅，增城随之)目前最成熟的，最具影响力是科技板块。

韩世同 广东省房地产研究会执行会长

粤港澳大湾区最大的合作空间是科技创新，港、澳可以借自身在国际领先的科技优势，与珠三角地区合作，将一些科技成果进行孵化。粤港澳大湾区的规划落地实施，将对大湾区的经济、教育、科技、文化交流以及分工都会有促进作用。

如果利用大湾区概念推高地价、房价，好处不大。

在他看来，用房价刺激经济，暂时躲开经济下行，但未来的发展还会面临问题。像香港就是房价、地价很高，导致制造业无法生存，如果借着大湾区的概念进一步抬高房价，会给珠三角地区制造业带来负面影响。

伍岳峰 华南城市研究会(智库)副会长

规划体现了国家产业引领方向，整合了区域城市的资源优势，指明了粤港澳今后的方向及着力点。

伍岳峰认为，要充分发挥科技的集群效应，发挥大湾区东西两翼的双龙出海作用。在规划好广深科技走廊的同时，加快制定佛中珠智慧创新带规划，两条腿平衡走路。

需要注意三点：

一增量高科技人才流入的配套激励政策。

二利用香港金融优势，为科技创新服务。

三是充分发挥广州科技基础的核心带动。

刘小华 戴德梁行华中区董事总经理

广州作为国际商贸中心、综合交通枢纽，将着力提升科技教育文化中心功能，建设成为国际大都市。其中南沙将构建“半小时交通圈”，成为大湾区国际航运、金融和科技创新功能的承载区，将携手前海、横琴，引领带动粤港澳全面合作。

李宇嘉 深圳市房地产研究中心高级研究员

粤港澳大湾区规划本应在2018年初就该发布，但因房地产市场非常的火爆，大湾区的几个城市房价上涨明显，怕出了规划引起炒作，所以推迟到现在才出。

主要一点是，关于大湾区各个城市定位问题，整个在中国新一轮改革开放，和那个高质量增长。以及打造新的经济增长极中的重要的国家战略地位，这是首先最重要的一个定位，就是首先上升到国家战略。

第二，深化了大湾区几个城市的要素流动。打破关税区，法律制度以及经济社会制度差异的壁垒

香港，澳门的发展前景就是依靠粤港澳大湾区以及中国广阔的内地市场和中国这种潜力非常大的内需市场，继续发挥他的社会制度，国际贸易以及法律咨询服务。

在处理大湾区创新产业升级，现代服务业发展以及依托于内地广大潜力巨大发内需市场来获得香港未来的腾飞。

深圳定位，就是科技创新国家，国家级的中心城市，对外开放的窗口。广州是交通枢纽，这个航运，交通枢纽，国际贸易，商贸等等。内地，东莞，佛山等其他城市就是现代制造业。

湖南、湖北、江西等这几年陆续承接东部产业转移，增长速度非常非常快，他们正在成为中国制造业的新的新生的力量，从这个讲，产业的互补性非常的强。

近几年，香港中青年到深圳和内地买房的比例逐渐的增加，每年在深圳买房比例大概在3%左右，去年的出台的政策，香港、澳门人在内地可以缴公积金，实际就是鼓励香港居民到内地买房，这个也是有利于两地要素的融合。

总之，未来的大湾区不可限量，我们不妨拭目以待～

(部分内容整理自媒体报道)

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