住建部拟出新规： 买房按套内面积算。

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一套100平方米的房子，实际套内面积可能仅七八十平方米，其余部分是“公摊面积”——长期以来备受争议的这一现象有望终结。近日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中提出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

据了解，这是住建部在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。今后购房有望告别让人“蒙查查”的公摊面积?不少人感到欣喜。“羊毛出在羊身上”，住房单价会否明显提高?将来卖房又如何计算价格?也有不少人提出疑惑。

业内行家分析，事实上，这一政策在广东并非新鲜事。目前广州等地普遍采用“双轨制”，即按建筑面积(套内实际面积+公摊面积)计价卖房，销售合同则同时标明套内面积，不动产登记证中建筑面积、套内面积也均清晰列明。

为啥公摊面积饱受诟病——

不符国际惯例，行业“潜规则”长期沿用

一直以来，公摊面积因不符合国际惯例、认定标准相对模糊、缺乏法律法规约束等问题备受诟病。

据悉，国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积，国内对此虽无统一规定，实际操作中却普遍采用建筑面积计价，且长期以来无法律法规对公摊面积做出明确约束。

资料显示，1987年深圳从香港引进了土地招拍挂模式，1994年从香港引进“楼花”形成内地的房屋预售制度，公摊面积也多被认为是从香港引进。

不过，2013年起，香港实行住宅物业销售新规，楼盘交易计价告别建筑面积(包括公摊面积)而采用实用面积。在内地，公摊面积却作为行规沿用至今。

■缺乏法律约束，助长部分开发商变相涨价

根据2000年开始实施的《房产测量规范》，目前我国住宅公摊面积包括：

1.电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算;2.套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

对普通的购房者来说，光是弄明白公摊面积的范围已经够“头大”的了。如果想自己测量清楚，更是几乎不可能。

事实上，开发商在办理房产证前，要请测绘公司实地测量，随后出具测绘成果报告，其中列明建筑面积、套内面积、公摊面积情况。然而，开发商往往不会把这份测绘报告提供给购房者。这就使公摊面积成了“一口价”，开发商说多少就是多少。

至于公摊面积比例，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》里并无强制性规定，只明确其比例由合同当事人来进行具体的约定。

近年来，随着商品房价格攀升，部分开发商更利用法规约束的缺位，想方设法提高公摊面积比例，有些住宅甚至超过了30%。2010年，山东高密某新楼盘公摊面积比例超过52%，使购房者大呼“受伤”。

■不只影响购房，物业费取暖费也交冤枉钱

有开发商告诉记者，开发商的计价方式是将建楼成本均摊到每套房子上，因而无论是以建筑面积还是以套内面积进行交易，本质上并无太大差别，只是每平方米均价不同而已。

对此，业内人士指出，公摊面积其实还影响未来房子使用的费用。目前，物业费的收费面积为房屋销售面积，即包括公摊面积。而北方房子往往还会收取取暖费。其收取标准也是按照房子销售面积来计算的。也就是说，大家在家里使用暖气，每个月却还要为公摊面积交取暖费。

此外，房产税征收在即，按照上海等试点城市的做法，房产税将按照建筑面积征收，这就意味着有房一族要因公摊面积缴纳更多税费。

因此，法律界人士指出，住建部拟出台新规规定“以套内使用面积进行交易”，最重要的改变并非使公摊面积不再存在，而是打好“补丁”——通过法律制度的完善，使公摊面积不再因标准缺失而致“坑人”乱象。

广州“双轨制”

按照建筑面积卖房 合同标明套内面积

2007年10月1日物权法实施当天，广州市就在全国率先公示相配套的测绘办法——《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》，在全国提出小区共有建筑面积不再分摊到户，即取消了现有房产证上的“公摊面积”，市民买楼只看套内面积即可。

据广州市国土房管局测绘所介绍，根据该征求意见稿，物业小区中住宅、商铺和公建配套设施都是属于专有部分，这些物业业主是享有所有权的。而专有部分以外的如区内道路、绿地等共用地，公共大堂、走廊过道、电梯、楼梯等通道及变电室、值班警卫室、物业服务用房等属于共有部分，这些部分将不再进行分摊，并将建筑物的共有部位面积分项列明，使业主更清晰地了解自己所购房屋的共有面积的使用范围及构成。

记者了解到，目前广州实行的是按建筑面积卖房、销售合同中标明套内面积的“双轨制”做法。产权证上也分别列明套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积，以方便换算。

有望告别令人“蒙查查”的公摊面积

不再“购房百平方米得房七八十”公摊面积

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