老旧小区改造?新一轮棚改又来了?

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在6月19日国务院常务会议上，透露的一则消息引起了很多人的关注。将部署推进城镇老旧小区改造，据住建等部门测算，全国老旧小区约16万个，涉及居民超4200万户。

是不是新一轮棚改又要来了?楼市是不是又要迎来一轮回春了呢?

客观来说，其实没多大关系。早在今年3月5日，领导在做政府工作报告的时候就说过：

城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。

住建部、发改委、财政部在4月左右也开始大量的向地方政府下发名为《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》的文件，让地方收集信息，准备计划。

那6月19日的老旧小区改造和以往的旧改有什么本质区别呢?

首先，不是拆了重盖，而是进行修补，且不涉及住宅本身。

6月19日会议通知里明确 ”重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。”

在《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》也明确：

老旧住宅小区应为城市、县城(城关镇)建成于 2000 年以前的，不纳入棚改的。城中村，居民自建房都不算。

改造的内容是：小区内的水、电、气、照明、绿化、道路、围墙等基础设施和相关服务设施。

必须改造的项目：包括对水、电、路、气4项设施中至少2项进行更新，或虽未对水、电、路、气设施更新，但包括加装电梯。

与住宅本身可切割(独立于建筑物)的基设施项目。

划重点：必须是2000年以前的建筑，与棚改无关，水电路气至少两项改造，与存量住宅本身无关。

棚改能够对楼市助力，主要是土地资源流转、货币化安置产生的强大买卖资金流。而6月19日旧改，实际上和土地、房企没有太大关系。

且通知特别强调政府引导，地方责任，居民主体。

钱从哪来呢?

棚改货币化，是把钱给住户。而老旧小区改造，居民估计是出钱的。

据今年3月份估算，老旧小区改造每年预计新增投入8000亿以上。

根据河北等地的先例，老旧改造政府补贴不低于50%。也就是说5年合计4万亿，政府得出至少两万亿。

6月19日会议中提到“要创新投融资机制。安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索。运用市场化方式吸引社会力量参与。”钱的大头，应该是国家会想办法出。

旧改、棚改?房价能接棒吗?

据数据统计，2017年棚改累计投资1.84万亿;2018年棚改累计投资1.74万亿。

2019年棚改计划减半，按全年285万套测算，预计投资7400亿左右。

老旧小区改造每年差不多要投入8000亿，就投资而言，就把棚改减半的缺口补上五分之四。

以往的棚改货币化安置，居民需要房子，开放商需要钱，棚改货币化安置比例越高，楼市也就越火红。货币化棚改对楼市的拉动作用，不言而喻。

老旧小区改造

最重要的一点，不涉及土地，也就难以产生土地的溢价。居民没有住宅消费的需求，只是针对水电气网等配套社会的维修，政府补贴，房地产难以在其中产生拨动作用。

但也不能说旧改对房价一丁点影响都没有。

现在的恩施还好，像更为发达的城市中，城镇化程度很高，住宅市场以存量为主。对老旧小区的改造，改善了老旧小区的环境面貌，让老房换新颜，某种程度上，变相提高了这些小区在市场上的竞争力，加上翻新成本，房价自然也会有上浮。

对于恩施来说，旧改对于一些地段不错，小区配套较差的小区倒是一个不错的利好，小区环境改善了，配套跟上了，不论是自己居住的舒适感还是市场上的价值都会得到不错的提升。但对于期望旧改和棚改一样让房价再蹿天一次的投资和炒房者可能要失望了。

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