租房合同订立前后，你应该注意的法律问题

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如何选择合适的房屋？是通过房东承租还是通过中介承租？签署房屋租赁合同时应该注意哪些事项以及发生纠纷时该怎么解决？

这些都是每一个租房小白所要面临的问题，一不小心，我们就有可能落入黑中介的圈套。

（租房相关不同案由案件数占比图）

想要不被骗，你需要知道租房时潜在的法律风险。租房过程中出租方资质的审核、房屋租赁合同的审查、合同无效的后果以及房屋的交付等问题，都是值得你关注的。

若想避免后期产生更多的纠纷，前期的预防工作首先要做到位，我们在租房子时就要做好对出租方资质和租赁合同条款的审查工作。

一、审查Ta有没有出租资质

实践当中常见的出租方可以分为法律概念上的法人和自然人两类，即中介和房屋所有权人。在审核出租方资质时，应注意以下几点：

出租方具有民事行为能力吗？

简单地说，当出租方为自然人时，我们需要查看Ta的居民身份证或者户口簿，确定Ta是否具有完全民事行为能力，根据《中华人民共和国民法总则》第十八条的规定：

成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为，十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

即我们需要确定出租人是否已经年满十八岁，或者年满十六周岁未满十八周岁，但以自己的劳动收入为主要生活来源。

当出租方为中介公司或者其他组织时，可查看其营业执照或者年检情况确定其是否为依法成立。

出租方有权处置房屋吗？

房屋租赁合同中的出租方一般是房屋的所有权人，但对房屋享有合法出租权利的其他主体，也有权将房屋出租给他人使用，成为合法的出租方，实践中常见的出租方有以下几类：

第一类，房屋所有权人：当出租方为房屋所有权人时，需查看其房屋所有权证，确认出租方名称与房产证上的房屋所有权人名称是否一致，必要时可到房屋管理部门进行查询；

第二类，代理人：当出租方为代理人时，需查看代理人获得房屋所有权人授权，可以代为出租房屋的书面材料（如房屋出租授权委托书、房屋租赁授权委托书），同时还需查看被代理人，即房屋所有权人的名称是否与房产证上的登记姓名一致，以确保代理权来源的合法性；

第三类，共有权人：共有房屋的出租需经过其他房屋共有人的同意，需查看其他共有人同意出租该房屋的书面证明文件。存在层层转租的情况时，需要每个转租关系相关的证明文件齐备，缺一不可，如：A转给B、B转给C、C转给D，同时需要审查A同意B转租且A同意次承租人再转租以及B同意C转租的证明文件并且建议留存以上所有相关文件的复印件。

二、审查租赁合同：什么情况会导致合同无效

租赁合同是出租方将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而房屋租赁合同作为一种较为常见的租赁合同，在租赁合同通用法律规定之外，还存在其自身的独特性规定。

日常生活中常见的房屋租赁合同有两种形式：

其一是出租方直接使用当地住建部门在其官网上公布的合同范本作为房屋租赁合同；其二是中介公司单方拟定的格式合同。

合法有效的合同是保障当事人合法权利的基础，所以我们在拿到合同时不能脑子一热，大笔一挥，稀里糊涂地就签上了自己的名字，应仔细通读合同，避免出现以下导致合同无效的情形：

《合同法》中规定的合同无效的情形：

《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定

《合同法》规定之外导致租赁合同无效的情形：

1. 被出租的房屋为违法建筑的房屋租赁合同无效

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《最高院关于房屋租赁的解释》）和《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）的规定，违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。《城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

根据《最高院关于房屋租赁的解释》的相关规定，出租方就没有取得建设工程规划许可证或者没有按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋以及没有经批准或者没有按照批准内容建设的临时建筑，和承租人订立租赁合同时，该房屋租赁合同无效。但是有一种例外的情况是，在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定该合同有效。

2. 未经出租人同意的转租，房屋租赁合同无效

《中华人民共和国合同法》规定，承租人将租赁物转租给第三人时，需经过出租人的同意，若承租人未经出租人同意转租，则出租人有权解除合同。

但根据《最高院关于房屋租赁的解释》的相关规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

3. 出租法律禁止出租的房屋，房屋租赁合同无效

《商品房屋租赁管理办法》规定属于违法建筑的房屋，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋，违反规定改变房屋使用性质以及法律、行政法规禁止出租的房屋不得出租，如果出租的房屋为以上几类，则签订的房屋租赁合同无效。

4. 租赁期限违反法律规定的房屋租赁合同部分无效

（1）《中华人民共和国合同法》规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

（2）《最高院关于房屋租赁的解释》规定，租赁期限超过了临时建筑的使用期限时，超过的部分无效。但如果在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长了使用期限，则延长使用期限内的租赁期间有效。

（3）承租人经出租人同意将房屋转租给第三人时，若转租合同期限超过了原承租人剩余的租赁合同期限，超过的部分无效

关于租赁房屋的用途的约定

租房时应当在合同当中明确约定租赁房屋的用途，承租人未经出租人书面同意不得随意改变租赁房屋的用途，若确有需要改变租赁房屋的用途，则改变的用途不应违反房屋本来的可用范围及使用性质。同时，双方当事人应当在房屋租赁合同当中明确约定擅自改变租赁用途时承租人的违约责任、出租人的解约权等，实践中因为约定不明发生的纠纷非常多。

作为承租人，如果需要改变租赁房屋的用途，必须事先取得出租人的书面许可。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，承租人如果没有按照约定的方法或者租赁物的性质来使用租赁物，使得租赁物遭受损失的，则出租人有权解除合同并要求承租人赔偿损失。

关于租赁期间的约定

前文提到了租赁期间超过二十年或者转租合同的租赁期间超过原合同约定的租赁期间的，超过部分无效，此处不再赘述。《中华人民共和国合同法》规定租赁期限未约定或约定不明的视为不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同，但出租人在行使其解除权时应当在合理期限之前通知承租人。

除上述要点外，合同的形式也值得我们关注，《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限在六个月以上的应当采用书面形式，如果当事人没有采用书面形式，则视为不定期租赁。所以如果你想租赁某房屋6个月以上，要切记与出租方签订书面合同，以保障自己的合法权益。

三、如果租赁合同无效，会怎样

出租人有义务保证出租的房屋是其合法有权出租的房屋，符合双方在房屋租赁合同中约定的用途，如果因为出租的房屋没有建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效，出租方应当承担全部或主要责任。

作为承租人的我们在租赁房屋时，也应该尽到相应的审慎义务，该义务仅为形式审查义务，比如我们可以要求出租房出示相应的房屋所有权证或者能证明其有权处置该房屋的书面文件。如果承租人在房屋租赁过程中没有尽到必要的审查义务，对因此导致的合同无效所产生的损失也应当承担相应责任。承租人在尽到其形式审查义务后，仍存在导致租赁合同无效的情形，则承租人不对合同无效产生的损失承担责任。

相关案例

郭俊标与李世平房屋租赁合同纠纷

四、总结

为了在租房过程中不踩坑，以上提到的几点都需要大家在租房的时候特别关注：

1. 审查出租方的民事行为能力

通过查看身份/户籍证件判断对方是否具有民事行为能力。当出租方为法人或者其他组织时，通过查看其营业执照或者年检情况确定；

2. 查看出租方是否有权出租

当出租方为房屋所有权人/代理人/共有权人时，要分情况查看；

3. 注意合同无效的情形

除了合同法规定的情形，还需要注意该房屋是否为违法建筑，出租人是否有权转租，是否属于法律禁止出租的情形，出租用途和期限是否约定明确；

4. 为避免合同无效的责任承担，租房时应当尽到审慎义务

比如我们可以要求出租房出示相应的房屋所有权证或者能证明其有权处置该房屋的书面文件。

想必每个人都期待过这些平凡又幸福的时刻：下班回到住所后，躺在舒服的沙发上，伸一个懒腰。闲暇时刻在房间里听歌、喝茶，或是约上三五好友聚会、畅谈......

工作本来就已经不易了，试想如果连租来的房子也陷入纠纷，那将是一件多么糟糕的事情。

租房直接影响到我们生活的质量，很多人忙于奔波，而不注重租房里的这些法律问题，掉进坑里才追悔莫及。所以大家一定要重视租房上的细节。

毕竟就算房子是租来的，但是生活总不是。

来源微信公众账号 ：@庭前独角兽

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