购房知识：中介卖房程序 12大流程教你买房

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中介卖房程序：了解行情→放盘及赎楼→客户看房→售楼谈价→收定金签合同→准备交易资料→房产评估→办理按揭→交税费→过户收首期款→出新证收尾款→交房。  卖房应如何了解行情一：关注房产信息，收集相关资讯掌握动态.  一.浏览：珠海特区报、南方都市报的地产专栏、珠海相关房地产网站的新闻快讯。  二.珠海未来城(论坛房价)市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。三.多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价  1、实话，没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和理智客观  2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益  4、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，走访专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价  5、 报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。首先，地段当然是决定房价的最基本因 素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的因素。房屋的楼层、朝 向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。  一.先看楼层如是多层则3-4层 单价，2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另 当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是最 高的，顶层往下第二层往往价格)。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向其次，差价在2% 左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝中央庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价。  二. 房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不 好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。  三. 是户型，这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝 南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵建议 无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。  四.装修及保养状 况， 这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，在决定 售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。  五.随房赠送物品，市场上卖房 送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接 受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，房内送一些 过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向衡量后在做决定最简单的办法，就是(多向 几家中介)了解情况因为中介在三级市场的专业性和地位是有一定可比性的。  放盘及赎楼注意事项放盘:放盘的目的是在最短的时间最省事找到最 多 的合适客户将房产卖个好价钱。售房的速度首先取决于放盘速度，放盘的面，放盘的方式首先业主自己卖房的渠道较窄因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进 度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房 产代理公司能力范围有限客源也有限，又因代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速 售房。  1)走访多家大物业公司放盘在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘  (2)依靠亲朋好友相互转告物色买家  (3)上专业房产网站发布信息  (4)通过报纸广告媒体发布信息但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的二、放盘很重要建议多家放盘，选择几家有一定实力的大中介直接放盘，找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。  如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：  1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务;  2、看看该公司的办公环境及公司的规模;  三，与中介公司打交道时还需要注意：  1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;  2、 在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房 地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说不在二手房交易中绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司 通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称中介公司通常在交易中占有优势地位并制定出一些一边倒的合同条款。在发生纠纷 后许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字便应当按照事先的约定解决问题至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知并不是任何合同条款对委托人都 具有法律约束力的法律赋予了委托人对无效条款说不的权利。  无效条款一：自己交易条款所谓自己交易条款就是指中介公司与委托人设定一个交 易底价并约定在中介公司向委托人支付了该底价后中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时则有权解除当事人的委托。在这种情况下 中介公司利用自己特有的地位人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时中介公司则会以无 法成交为由终止合同。如此一来中介公司将交易的风险完全推给了委托人。点评其实委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规 定居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此中介公 司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定属于无效条款。在房价大幅上涨时卖房者在不损害第三人利益的前提下有权宣告中介公司的购房行为 无效并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时买房者在不损害第三人利益的前提下同样可以宣布中介公司的售房行为无效并进而收回购房款以购买价格 更为便宜的房屋。  无效条款二：无效果付酬条款所谓无效果付酬条款就是指中介公司与委托人约定即使未达成房产交易委托人也应当向中介公 司支付一定数额的报酬。在实践中中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金并和委托人约定即使交易不成功这部分保证金也不予退还。许多委托 人在交易失败的情况下非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。点评其实在交易失败的情况下委托人有权 拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定居间人促成合同成立的委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬但可以要 求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此中介公司与委托人订 立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于 该必要费用的具体数额则应当由中介公司通过证据加以证明。

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