潘石屹买鞋微博遇神评论 详解建筑面积和使用面积

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昨天潘石屹的一条微博引起了网友们的热烈讨论，微博原文是说：买一双新鞋，左脚磨出了泡。脱了鞋一看，一只是7号，一只是8号。让售货员给坑了。微博原文本是想发发牢骚，错信了售货员。

但一网友“寒江雪夜独钓”的评论却亮了潘老的这条博文。该位网友回复到：别怪售货员!一只卖的是建筑面积，另一只是实测面积(使用面积)。而后，这条评论被多次转发评论，还有网友称之为“神评论”。在这微博的背后，能看到是对于建筑面积和使用面积的讨论，那建筑面积和使用面积又分别是什么含义呢?

什么是建筑面积?

什么是使用面积?

建筑面积(销售面积或产权面积)：建筑物各层面积的总和。包括套内建筑面积和公摊面积。

使用面积：套内建筑面积除去套内墙体面积和阳台的面积。

什么是得房率?怎么算得房率?

我们通常所说的得房率(实用率)是指套内建筑面积与建筑面积之比，使用率是套内使用面积与建筑面积之比。这里套内面积=使用面积*容积率。

一般情况下设计合理的楼房使用率，多层(6层)住宅建筑约在85%左右，小高层(8-11层)得房率约在80%左右，高层(12层以上)塔楼住宅约在 72%～75%之间，高层板楼住宅约在在78%～80%之间，购房人买楼前可先通过计算自己所买房子的使用率，来判断房子的设计和价格是否合理。一般商铺的得房率约为50%左右。

什么是容积率?怎么算容积率?

所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率越高，建筑密度就越高，住户的舒适度就越低。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。

容积率=总建筑面积/总用地面积之比

•各类建筑分别对应的容积率数值

1.容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2.容积率0.3-0.5，一般独栋别墅项目，这个密度高了点儿，若穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决项目较密问题了。

3.容积率0.5-0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，项目的整体品位就提升了。

4.容积率0.8-1.2，全部是多层的话，那么环境绝对堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言就一般了。

5.容积率1.2-1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6.容积率1.5-2.0，正常的多层+小高层项目。

7.容积率2.0-2.5，正常的小高层项目。

8.容积率2.5-3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层，环境会很差。

9.容积率3.0-6.0，高层项目(楼高100米以内)。

10.容积率6.0以上，摩天大楼项目

哪些面积可以计入使用面积?使用面积和建筑面积的换算公式

住宅使用面积是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。

1、利用坡屋顶内空间作房屋时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于正负1.5米，符合以上要求的可计入使用面积;否则不算使用面积。

2、每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的，不计算使用面积;超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的l/2折算计入使用面积。

公式：“使用面积×1.3=建筑面积”，可以利用该公式简单计算。

公摊率所占比例和计算公式

公摊率：所谓基本比例，可以理解成通常所说的公摊率。

不同的房屋类型，公摊率是不一样的。大体来说，多层房屋在5-12%之内是正常的，高层电梯住宅在15-20%左右是正常的，商业项目在20-50%之内是正常的。

公摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 ×100%

公摊率 =公用建筑面积/建筑面积 ×100%

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