《商品房认筹协议》中的购房人是否具有优先受偿权？

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《商品房认筹协议》中的购房人是否具有“买受人”资格?是否具有优先受偿权?

案由：某##房产公司倒闭，老板尤**跑路失联。名下土地资产被整体拍卖，在拍卖款分配过程中出现大批商品房买卖合同纠纷案件，法院判决《认筹协议》中的购房人具有优于建筑工程优先权，抵押权的分配权。

案件事实：

购房户与该##房产公司签订了《商品房认筹协议》，该公司未取得《商品房预售许可证》，购房户大部分已缴纳全部房款，但没有向法庭提供银行流水等付款凭证，仅有一张盖有该房产公司公章的收据，案件审理过程该房产公司没有出庭。

案件评析：

笔者认为：《商品房买卖合同解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，除非在起诉前取得商品房预售许可证明。”第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，前述购房人签订的商品房认筹协议应当依法归于无效。从案件审理来看**法院在案件审理中已查明房产公司至起诉前并未取得商品房预售许可证，其与购房人签订的全部合同应统一认定为无效合同。

涉案项目不具备预售条件，买房人签订的认购协议不是商品房买卖合同，且是违法、无效的。对于无效、非法的合同，当事人应当自行承担不利法律后果，不应受到法律保护，更不能享有优先权。

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